Bản đồ quy hoạch 1/500 là bộ bản vẽ của quy hoạch chi tiết, thể hiện chức năng và chỉ tiêu sử dụng đất đến từng lô đất, với tỷ lệ 1 cm trên bản vẽ bằng 5 m ngoài thực địa. Bộ bản vẽ này là căn cứ để định vị công trình, cắm mốc chỉ giới và xin giấy phép xây dựng.
Căn cứ pháp lý sử dụng trong bài: Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025); Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung Luật 47/2024/QH15 (hiệu lực 01/01/2026); Nghị định 178/2025/NĐ-CP; Nghị định 145/2025/NĐ-CP; Quyết định 1216/QĐ-BXD đính chính hai nghị định trên; Thông tư 16/2025/TT-BXD (hiệu lực 01/7/2025) và Phụ lục I kèm theo.
Bản đồ quy hoạch 1/500 là gì?
Bản đồ quy hoạch 1/500 là tên gọi phổ biến của các bản vẽ thuộc hồ sơ quy hoạch chi tiết, được thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500.
3 đặc điểm giúp phân biệt bản đồ quy hoạch 1/500 với các loại bản đồ khác:
- Không phải bản đồ địa chính.
- Bản đồ địa chính thể hiện thửa đất và quyền sử dụng đất;
- Bản đồ quy hoạch 1/500 thể hiện chức năng và chỉ tiêu xây dựng tương lai của lô đất.
- Không phải một tờ bản đồ duy nhất.
- Đây là một bộ gồm 10 bản vẽ, đi kèm thuyết minh và quyết định phê duyệt (khoản 4 Điều 19 Thông tư 16/2025/TT-BXD).
- Gắn với một khu vực hoặc dự án cụ thể.
- Quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng hết hiệu lực khi dự án bị cơ quan có thẩm quyền chấm dứt (khoản 5 Điều 26 Luật 47/2024/QH15).
Tỷ lệ 1/500 nghĩa là gì?
Tỷ lệ 1/500 nghĩa là 1 đơn vị độ dài trên bản vẽ bằng 500 đơn vị ngoài thực địa: 1 cm trên giấy bằng 5 m thực tế. Bảng dưới quy đổi một lô nhà phố 5 m × 20 m và 1 ha đất ra kích thước trên giấy ở các tỷ lệ quy hoạch thường gặp:
| Tỷ lệ | 1 cm trên bản vẽ bằng | Lô đất 5 m × 20 m trên giấy | 1 ha (100 m × 100 m) trên giấy |
|---|---|---|---|
| 1/500 | 5 m | 1 cm × 4 cm | 20 cm × 20 cm |
| 1/2.000 | 20 m | 2,5 mm × 1 cm | 5 cm × 5 cm |
| 1/5.000 | 50 m | 1 mm × 4 mm | 2 cm × 2 cm |
| 1/10.000 | 100 m | 0,5 mm × 2 mm | 1 cm × 1 cm |
Xem thêm: So sánh quy hoạch 1/500, 1/2000 và 1/5000
Bản đồ 1/500 nằm ở đâu trong hệ thống quy hoạch?
Hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn có 3 cấp độ: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết (khoản 3 Điều 3 Luật 47/2024/QH15). Bản đồ 1/500 thuộc cấp độ cuối cùng và chi tiết nhất.
| Tiêu chí | Quy hoạch chung | Quy hoạch phân khu | Quy hoạch chi tiết |
|---|---|---|---|
| Tỷ lệ bản vẽ (theo TT 16/2025/TT-BXD) | 1/10.000 hoặc 1/5.000 (tùy loại đô thị) | 1/2.000 hoặc 1/5.000 | 1/500 |
| Đơn vị quản lý nhỏ nhất | Khu vực chức năng | Ô phố | Lô đất |
| Chỉ tiêu được xác định | Quy mô dân số, đất đai theo khu vực | Chỉ tiêu sử dụng đất theo ô phố | Chỉ tiêu sử dụng đất theo từng lô |
| Chỉ giới đường đỏ | Trục chính | Đến cấp đường khu vực (1/5.000) hoặc phân khu vực (1/2.000) | Đến cấp đường nội bộ |
| Vai trò với dự án | Định hướng dài hạn | Căn cứ lập quy hoạch chi tiết | Căn cứ trực tiếp để thiết kế, xin phép xây dựng |
Bản đồ quy hoạch 1/500 dùng để làm gì?
Bản đồ quy hoạch 1/500 dùng để xác định chính xác trên từng lô đất được xây gì, xây bao nhiêu, xây ở vị trí nào. Với chủ đầu tư, bộ bản vẽ này có 5 công dụng trực tiếp:
- Định vị công trình và hạng mục trong lô đất, làm căn cứ cho thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật.
- Xác định giới hạn xây dựng: mật độ, tầng cao, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi của từng lô.
- Cắm mốc ngoài thực địa: chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng, ranh giới khu vực cấm xây dựng (điểm b khoản 1 Điều 52 Luật 47/2024/QH15).
- Làm căn cứ cấp giấy phép xây dựng: nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải phù hợp với quy hoạch chi tiết (khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng, sửa đổi tại điểm i khoản 1 Điều 57 Luật 47/2024/QH15).
- Thẩm định giá trị bất động sản: hai lô liền kề có chức năng hoặc tầng cao khác nhau trên bản vẽ 1/500 có giá trị khai thác khác nhau.
Vai trò của bản đồ 1/500 trong chuỗi pháp lý dự án đầu tư
Bản đồ 1/500 nằm ở giữa chuỗi pháp lý của dự án: nhận dữ liệu đầu vào từ khảo sát và chủ trương đầu tư, rồi trở thành đầu vào của thiết kế và giấy phép xây dựng.
| Giai đoạn dự án | Quan hệ với bản đồ 1/500 | Căn cứ pháp lý |
|---|---|---|
| Khảo sát địa hình | Bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500 là nền bắt buộc của 7/10 bản vẽ quy hoạch chi tiết | Khoản 4 Điều 19 TT 16/2025/TT-BXD |
| Chủ trương đầu tư | Dự án được điều chỉnh chủ trương đầu tư làm ảnh hưởng đến sử dụng đất là một điều kiện điều chỉnh quy hoạch | Khoản 7 Điều 45 Luật 47/2024/QH15 |
| Quy hoạch chi tiết / tổng mặt bằng | Xác định chức năng, chỉ tiêu từng lô, hạ tầng kỹ thuật | Điều 26, Điều 33 Luật 47/2024/QH15; Điều 10 NĐ 178/2025/NĐ-CP |
| Cắm mốc | Cắm mốc chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng theo quy hoạch chi tiết | Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật 47/2024/QH15 |
| Giấy phép xây dựng | Công trình phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt | Khoản 1 Điều 91 Luật Xây dựng (sửa đổi tại điểm g khoản 1 Điều 57 Luật 47/2024/QH15) |
Do tính liên lĩnh vực này, sai lệch ở bước khảo sát địa hình địa chất kéo theo sai lệch trên bản đồ 1/500, và sai lệch trên bản đồ 1/500 kéo theo rủi ro khi xin giấy phép xây dựng.
Tham khảo: Quy trình lập bản đồ quy hoạch 1/500
Nội dung của bản đồ quy hoạch 1/500
Bản đồ quy hoạch 1/500 thể hiện 6 nhóm nội dung của quy hoạch chi tiết đô thị theo khoản 1 Điều 26 Luật 47/2024/QH15. Quy hoạch chi tiết khu chức năng (khu công nghiệp, khu du lịch, khu công nghệ cao…) có 5 nhóm nội dung tương ứng theo khoản 1 Điều 33.
| Nhóm nội dung | Quy hoạch chi tiết đô thị (Điều 26) | Quy hoạch chi tiết khu chức năng (Điều 33) |
|---|---|---|
| Chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật | Xác định cho phạm vi lập quy hoạch | Xác định kèm chức năng, chỉ tiêu từng lô |
| Không gian, kiến trúc cảnh quan | Tổ chức không gian, thiết kế đô thị, công trình cần bảo tồn | Nguyên tắc tổ chức không gian, yêu cầu bảo tồn (nếu có) |
| Hạ tầng và nhà ở | Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở, nhà ở xã hội (nếu có) | Như đô thị, kèm yêu cầu về thiết kế đô thị |
| Công trình ngầm | Công trình công cộng ngầm, giao thông ngầm (nếu có) | Công trình công cộng ngầm, giao thông ngầm (nếu có) |
| Chức năng, chỉ tiêu từng lô | Quy định cho từng lô đất | Gộp trong nhóm chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật |
| Môi trường | Giải pháp bảo vệ môi trường | Giải pháp bảo vệ môi trường |
Chỉ tiêu sử dụng đất trên bản đồ 1/500
Chỉ tiêu sử dụng đất là nhóm thông tin chủ đầu tư đọc nhiều nhất trên bản đồ 1/500. Khoản 19 Điều 2 Luật 47/2024/QH15 liệt kê các chỉ tiêu sau:
| Chỉ tiêu | Ý nghĩa với chủ đầu tư |
|---|---|
| Mật độ xây dựng | Tỷ lệ diện tích đất được phép chiếm bởi công trình |
| Chiều cao hoặc tầng cao tối đa, tối thiểu | Giới hạn trên và giới hạn dưới của số tầng, chiều cao công trình |
| Hệ số sử dụng đất | Tổng diện tích sàn tối đa so với diện tích lô đất |
| Khoảng lùi của công trình | Khoảng cách từ chỉ giới đường đỏ đến mép công trình |
| Chiều sâu xây dựng tối đa | Giới hạn phần ngầm của công trình |
Ví dụ minh họa: lô đất 1.000 m² có mật độ xây dựng 60% và hệ số sử dụng đất 3 thì diện tích chiếm đất tối đa là 600 m², tổng diện tích sàn tối đa là 3.000 m². Hai chỉ tiêu này quyết định trực tiếp quy mô sàn kinh doanh của dự án.
Tìm hiểu: 8 chỉ tiêu trong bản đồ quy hoạch 1/500 cần biết
Các dạng bản vẽ có trong bản đồ quy hoạch 1/500
Hồ sơ quy hoạch chi tiết gồm 10 dạng bản vẽ quy hoạch theo khoản 4 Điều 19 Thông tư 16/2025/TT-BXD, trong đó 7 bản vẽ thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500. Bảng dưới tóm tắt từng bản vẽ và thông tin chủ đầu tư cần lấy từ đó:
| STT | Tên bản vẽ | Nền, tỷ lệ | Thông tin chủ đầu tư cần đọc |
|---|---|---|---|
| 1 | Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất | Tỷ lệ thích hợp, trên nền quy hoạch chung/phân khu | Khu đất nằm ở đâu trong quy hoạch cấp trên |
| 2 | Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan và đánh giá đất xây dựng | Địa hình 1/500 | Hiện trạng đất, công trình, mức độ thuận lợi xây dựng |
| 3 | Bản đồ hiện trạng hạ tầng kỹ thuật và bảo vệ môi trường | Địa hình 1/500 | Đường, điện, cấp thoát nước đang có |
| 4 | Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất | Địa hình 1/500 | Chức năng, diện tích, chỉ tiêu từng lô; khoảng lùi; công trình ngầm |
| 5 | Sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan | Địa hình 1/500 | Hình khối, bố cục công trình toàn khu |
| 6 | Bản đồ quy hoạch giao thông, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng | Nền sơ đồ không gian kết hợp địa hình 1/500 | Lộ giới, mặt cắt đường, bãi đỗ xe, hành lang hạ tầng |
| 7 | Các bản đồ quy hoạch hạ tầng kỹ thuật theo chuyên ngành | Nền sơ đồ không gian kết hợp địa hình 1/500 | Chuẩn bị kỹ thuật, điện, chiếu sáng, thoát nước thải, chất thải rắn, viễn thông thụ động |
| 8 | Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật | Nền sơ đồ không gian kết hợp địa hình 1/500 | Vị trí các tuyến ống, tuyến dây đi qua hoặc sát lô đất |
| 9 | Bản vẽ khu vực xây dựng công trình ngầm | Tỷ lệ thích hợp | Công trình công cộng ngầm, tầng hầm có chức năng công cộng |
| 10 | Các bản vẽ thiết kế đô thị | Theo nội dung thiết kế đô thị | Công trình điểm nhấn, tầng cao, khoảng lùi, hình thức kiến trúc chủ đạo |
Hai bản vẽ quan trọng nhất cho quyết định đầu tư là bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất (bản vẽ số 4) và bản đồ giao thông, chỉ giới (bản vẽ số 6). Bản vẽ số 4 trả lời câu hỏi “lô đất được xây gì, bao nhiêu”; bản vẽ số 6 trả lời câu hỏi “lô đất bị lùi vào bao nhiêu mét so với đường”.
Bản vẽ của quy hoạch tổng mặt bằng
Quy hoạch tổng mặt bằng theo quy trình rút gọn chỉ gồm 3 bản vẽ (khoản 3 Điều 21 TT 16/2025/TT-BXD):
- Sơ đồ vị trí, phạm vi ranh giới khu đất trong quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung, tỷ lệ thích hợp.
- Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500.
- Bản vẽ hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, chuẩn bị kỹ thuật), trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500.
Cách đọc bản đồ quy hoạch 1/500 đơn giản
Để đọc bản đồ quy hoạch 1/500, thực hiện 7 bước sau:
- Kiểm tra khung tên và dấu thẩm định
- Khung tên cho biết: ai phê duyệt, ai thẩm định, ai lập hồ sơ, tên bản vẽ, số hiệu bản vẽ và tỷ lệ.
- Hồ sơ đã phê duyệt phải có dấu xác nhận của cơ quan thẩm định trên thuyết minh và trên tất cả bản vẽ. Thiếu dấu thì chưa phải bản chính thức (khoản 5 Điều 2 TT 16/2025/TT-BXD).
- Chọn đúng bản vẽ cần xem
- Muốn biết lô đất dùng để làm gì và được xây bao nhiêu → xem bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất.
- Muốn biết đường rộng bao nhiêu, nhà phải lùi vào bao nhiêu → xem bản đồ giao thông, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
- Xác định hướng và phạm vi
- Hoa gió (chỉ hướng Bắc) nằm ở góc trên bên phải; thước tỷ lệ nằm ngay dưới hoa gió.
- Bản vẽ nào cũng phải thể hiện phạm vi quy hoạch, ranh giới và tên các xã, phường nằm trong hoặc giáp ranh khu quy hoạch (khoản 4 Điều 3 TT 16/2025/TT-BXD).
- Đọc chú giải màu sắc
- Mỗi loại đất (ở, thương mại, cây xanh, giáo dục…) có màu và tên lớp riêng theo Mục 5 Phụ lục I TT 16/2025/TT-BXD.
- Ký hiệu hiện trạng (đang có) và ký hiệu quy hoạch (tương lai) được thể hiện tách biệt.
- Lưu ý: màu được quy định theo mã màu trong phần mềm CAD, nên luôn dò theo bảng chú giải trên chính bản vẽ đó, đừng đoán theo trí nhớ.
- Tra chỉ tiêu của lô đất
- Tìm ký hiệu lô đất trên bản vẽ.
- Dò ký hiệu đó trong bảng thống kê để biết: diện tích, chức năng, mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất.
- Đọc chỉ giới và cao độ
- Các yếu tố cần xem: chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cao độ thiết kế, cao độ tự nhiên, hướng dốc.
- Mỗi yếu tố có ký hiệu đường hoặc điểm riêng theo Mục 8 Phụ lục I TT 16/2025/TT-BXD.
- Kiểm tra quy hoạch còn hiệu lực không
- Đọc kèm quyết định phê duyệt, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch.
- Kiểm tra xem sau đó có quyết định điều chỉnh cục bộ nào không.
- Quy hoạch được rà soát định kỳ 5 năm một lần kể từ ngày phê duyệt, nên cần chú ý bản vẽ cũ có thể đã thay đổi (khoản 2 Điều 43 Luật 47/2024/QH15).
Tra cứu bản đồ quy hoạch 1/500 ở đâu?
Bản đồ quy hoạch 1/500 đã phê duyệt được tra cứu qua 3 kênh chính thức theo Luật 47/2024/QH15:
- Nơi công bố quy hoạch: trụ sở và cổng thông tin điện tử của cơ quan tổ chức lập quy hoạch, hệ thống thông tin quốc gia về quy hoạch. Quy hoạch phải được công bố chậm nhất 15 ngày kể từ ngày phê duyệt (khoản 1, khoản 3 Điều 50).
- Cơ quan phê duyệt, với quy hoạch do chủ đầu tư lập: cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tổ chức công bố công khai quy hoạch do chủ đầu tư tổ chức lập (điểm b khoản 2 Điều 50).
- Yêu cầu cung cấp thông tin: cơ quan chuyên môn về quy hoạch thuộc UBND cấp tỉnh, cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp xã và cơ quan quản lý khu chức năng có trách nhiệm cung cấp thông tin quy hoạch đã phê duyệt khi có yêu cầu (khoản 2 Điều 55, sửa đổi tại khoản 35 Điều 1 Luật 144/2025/QH15).
Các ứng dụng bản đồ quy hoạch của doanh nghiệp tư nhân hữu ích để xem nhanh, nhưng không thay thế văn bản cung cấp thông tin của cơ quan có trách nhiệm.
Xem chi tiết: Các bước tra cứu bản đồ quy hoạch 1/500
Kết luận
Bản đồ quy hoạch 1/500 là bộ 10 bản vẽ của quy hoạch chi tiết, xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ giới và hạ tầng đến từng lô đất. Từ 01/01/2026, tỷ lệ bản vẽ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định, hiện áp dụng theo Thông tư 16/2025/TT-BXD; dự án quy mô nhỏ đáp ứng Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP được lập quy hoạch tổng mặt bằng thay cho quy trình đầy đủ.
Bước tiếp theo cho chủ đầu tư:
- Xin văn bản cung cấp thông tin quy hoạch của khu đất tại cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, cấp xã hoặc ban quản lý khu chức năng.
- Xác định dự án thuộc trường hợp lập quy hoạch chi tiết hay quy hoạch tổng mặt bằng theo 3 điều kiện tại khoản 3 Điều 10 NĐ 178/2025/NĐ-CP.
- Chuẩn bị nền khảo sát địa hình địa chất tỷ lệ 1/500 trước khi lập quy hoạch 1/500, sau đó chuyển sang hồ sơ giấy phép xây dựng.
- Với nhà đầu tư chưa có chủ trương dự án, rà soát thủ tục giấy phép đầu tư song song với thông tin quy hoạch khu đất.