Khi nào dự án cần lập quy hoạch 1/500? Chủ đầu tư có nhu cầu xin giấy phép xây dựng dự án thì phải lập quy hoạch 1/500. Điều kiện dự án được lập quy hoạch 1/500 là phải nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung được duyệt, thuộc cụm công nghiệp, hoặc thuộc khu chức năng dưới 200 ha.
Lập quy hoạch 1/500 là gì?
- Lập quy hoạch 1/500 là việc lập đồ án quy hoạch chi tiết cho một khu đất cụ thể, trong đó phân chia lô đất, xác định chỉ tiêu sử dụng đất, yêu cầu kiến trúc cảnh quan và bố trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở.
- Đồ án này cụ thể hóa quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt.
- Lập quy hoạch 1/500 là căn cứ để xin giấy phép xây dựng.
Vì sao gọi là “quy hoạch 1/500”?
- Tên gọi xuất phát từ tỷ lệ bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết. Tỷ lệ 1/500 nghĩa là 1 cm trên bản vẽ tương ứng 5 m ngoài thực địa.
- Do bản đồ nền bắt buộc ở tỷ lệ 1/500, dự án cần khảo sát địa hình để thu thập số liệu trước khi lập quy hoạch.
Quy hoạch 1/500 có vai trò gì với dự án đầu tư?
- Cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng
- Điều kiện cấp giấy phép xây dựng
- Công cụ kiểm soát chỉ tiêu
- Gắn với vòng đời dự án
Khi nào cần lập quy hoạch 1/500?
Trong thực tế, chủ đầu tư dự án cần lập quy hoạch 1/500 khi cần xây dựng dự án để hoạt động sản xuất. Vì quy hoạch 1/500 là cơ sở để lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng.
Ngoài ra, dự án cũng phải thuộc các trường hợp tại khoản 6 Điều 3 Luật 47/2024/QH15 và Điều 9 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, đồng thời không đủ điều kiện áp dụng quy trình rút gọn “quy hoạch tổng mặt bằng” tại khoản 3 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP thì mới đủ điều kiện được lập quy hoạch 1/500.
Các khu vực thuộc diện lập quy hoạch chi tiết
Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định 178/2025/NĐ-CP và điểm b khoản 6 Điều 3 Luật 47/2024/QH15 (sửa đổi bởi Luật 144/2025/QH15), dự án thuộc các khu vực dưới đây phải lập quy hoạch 1/500:
- Khu vực đã được lập quy hoạch phân khu theo Điều 8 Nghị định 178/2025/NĐ-CP.
- Khu vực thuộc quy hoạch chung đã được phê duyệt, đối với nơi không quy định lập quy hoạch phân khu.
- Khu chức năng quy mô dưới 200 ha (khu chức năng từ 200 ha trở lên lập quy hoạch phân khu – khoản 2 Điều 8 Nghị định 178/2025/NĐ-CP).
- Cụm công nghiệp.
- Khu chức năng dịch vụ hỗ trợ phát triển kinh tế nông thôn hình thành theo chương trình mục tiêu quốc gia.
Ngưỡng diện tích được lập quy hoạch tổng mặt bằng (quy hoạch 1/500 rút gọn)
Lô đất thực hiện dự án đáp ứng đồng thời 3 điều kiện sau thì không cần lập quy hoạch chi tiết đầy đủ, mà chỉ cần lập và xin chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng (khoản 3 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP): Nghị định 178/2025/NĐ-CP gọi đây là quy hoạch chi tiết lập theo quy trình rút gọn (khoản 2 Điều 9): không lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và không tổ chức thẩm định, phê duyệt quy hoạch.
| Điều kiện | Nội dung |
|---|---|
| (a) Quy mô sử dụng đất | Nhỏ hơn ngưỡng theo loại hình dự án (xem bảng dưới) |
| (b) Quy hoạch cấp trên | Nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được duyệt, hoặc quy hoạch chung được duyệt (nơi không lập quy hoạch phân khu) |
| (c) Chủ thể thực hiện | Một chủ đầu tư, hoặc cơ quan nhà nước được giao lập quy hoạch tổng mặt bằng |
Ngưỡng diện tích tại điều kiện (a):
| Loại hình dự án | Ngưỡng quy mô sử dụng đất |
|---|---|
| Nhà chung cư, khu chung cư | Dưới 02 ha |
| Nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp; công trình hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến | Dưới 10 ha |
| Các trường hợp còn lại (nhà ở thấp tầng, thương mại dịch vụ, văn phòng, trường học…) | Dưới 05 ha |
| Vượt ngưỡng hoặc thiếu 1 trong 3 điều kiện | Lập quy hoạch chi tiết (1/500) đầy đủ |
Xem thêm: Hồ sơ, quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500
Hình ảnh dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ khi nào cần lập quy hoach 1/500 đầy đủ và khi nào chỉ cần lập quy hoạch 1/500 rút gọn (quy hoạch tổng mặt bằng 1/500).
Cách xác định dự án của mình có cần lập quy hoạch 1/500
Để xác định, chủ đầu tư trả lời lần lượt 4 câu hỏi dưới đây. Chỉ khi cả 4 câu đều trả lời “Có”, dự án mới được lập quy hoạch tổng mặt bằng thay cho quy hoạch 1/500.
- Khu đất đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung được phê duyệt chưa?
- Kiểm tra qua cổng thông tin quy hoạch của tỉnh/thành phố hoặc đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý (Điều 55 Luật 47/2024/QH15).
- Chưa có: không đủ điều kiện lập quy hoạch tổng mặt bằng. Quy hoạch chi tiết cũng cần căn cứ quy hoạch cấp trên, nên phải làm rõ lộ trình lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chung với cơ quan quản lý.
- Dự án thuộc loại hình nào?
- Chung cư → ngưỡng 2 ha.
- Nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến → ngưỡng 10 ha.
- Loại hình khác → ngưỡng 5 ha.
- Cụm công nghiệp hoặc khu chức năng → áp dụng quy định riêng tại Điều 9 Nghị định 178/2025/NĐ-CP.
- Quy mô sử dụng đất có nhỏ hơn ngưỡng không?
- Tính theo tổng diện tích sử dụng đất của dự án, không tính riêng từng hạng mục.
- Bằng hoặc lớn hơn ngưỡng → lập quy hoạch 1/500.
- Dự án do một chủ đầu tư thực hiện không?
- Nhiều chủ đầu tư cùng triển khai trên một khu đất → lập quy hoạch 1/500.
- Nhà đầu tư đã được lựa chọn theo pháp luật về đầu tư là chủ thể tổ chức lập quy hoạch chi tiết tại khu vực thực hiện dự án (khoản 8 Điều 17 Luật 47/2024/QH15). Tư cách nhà đầu tư gắn với thủ tục giấy phép đầu tư.
Sau khi xác định được hình thức quy hoạch, nội dung chi tiết về trình tự, hồ sơ, thời gian và chi phí lập quy hoạch 1/500 được hướng dẫn tại web xaydungtruongluy.com
Có quy hoạch 1/500 đã đủ điều kiện để khởi công dự án chưa?
Chưa. Quy hoạch 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được chấp thuận) là điều kiện về quy hoạch, chưa phải điều kiện khởi công. Một dự án được chính thức thi công thường phải đi qua chuỗi pháp lý sau:
- Chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư.
- Khảo sát địa hình, địa chất làm bản đồ nền.
- Lập quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng.
- Lập dự án, thiết kế, thẩm định thiết kế.
- Xin giấy phép xây dựng (trừ trường hợp được miễn).
- Xin thẩm duyệt PCCC
Bỏ sót bước 3 khiến hồ sơ giấy phép xây dựng không đáp ứng điều kiện “phù hợp với quy hoạch” theo Luật Xây dựng.
Kết luận
Dự án phải lập quy hoạch 1/500 khi vượt ngưỡng 2 ha (chung cư), 10 ha (nhà máy, cơ sở sản xuất công nghiệp) hoặc 5 ha (loại hình khác), khi có từ 2 chủ đầu tư, hoặc khi là cụm công nghiệp, khu chức năng dưới 200 ha. Dự án đáp ứng đủ 3 điều kiện tại khoản 3 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP chỉ cần quy hoạch tổng mặt bằng. Bước tiếp theo: kiểm tra thông tin quy hoạch phân khu tại vị trí khu đất, đối chiếu loại hình và diện tích với bảng ngưỡng, sau đó chuẩn bị số liệu khảo sát địa hình để lập hồ sơ quy hoạch.
Block "shorcode-lien-he" not found