Nhà máy sản xuất dây cáp thép của Công ty TNHH Chrysanthemum Việt Nam (vốn 100% nước ngoài) trên khu đất 19.000,6 m² tại KCN Quốc tế Protrade cần mở rộng nhà xưởng giai đoạn 2. Công ty CP Tư vấn Xây dựng Trường Lũy (nay là Công ty TNHH Khảo sát Kiểm định Quy hoạch Miền Nam) lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng rút gọn (quy hoạch tổng mặt bằng) tỷ lệ 1/500. Đồ án được Ban Quản lý các KCN Bình Dương phê duyệt tại Quyết định số 538/QĐ-BQL ngày 31/12/2024, chỉ 15 ngày sau khi có thông báo kết quả thẩm định.
1. Thông tin dự án
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Tên đồ án | Quy hoạch chi tiết xây dựng rút gọn (quy hoạch tổng mặt bằng) tỷ lệ 1/500 – Nhà máy Công ty TNHH Chrysanthemum Việt Nam |
| Chủ đầu tư | Công ty TNHH Chrysanthemum Việt Nam – doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, đăng ký lần đầu ngày 28/03/2014 |
| Địa điểm | Lô 6-3, đường số 2A, KCN Quốc tế Protrade, phường An Tây, TP. Bến Cát, tỉnh Bình Dương |
| Diện tích khu đất | 19.000,6 m² (1,9 ha) |
| Tính chất | Nhà máy sản xuất dây cáp thép |
| Công suất | 2.500 tấn/năm (đăng ký bổ sung ngày 19/03/2024) |
| Lao động dự kiến | Khoảng 100 người |
| Đơn vị tư vấn lập quy hoạch | Công ty CP Tư vấn Xây dựng Trường Lũy |
| Cơ quan thẩm định, phê duyệt | Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương |
| Kết quả | Quyết định phê duyệt số 538/QĐ-BQL ngày 31/12/2024 |
2. Lý do lập quy hoạch 1/500 nhà máy Chrysanthemum Việt Nam
Chủ đầu tư lập quy hoạch 1/500 vì diện tích nhà xưởng hiện hữu không còn đáp ứng nhu cầu sản xuất và cần cơ sở pháp lý để đầu tư dự án “Nhà xưởng giai đoạn 2”.
- Thiếu diện tích sản xuất: nhà xưởng hiện hữu quá tải, cần xây thêm xưởng mới để giảm tải.
- Điều kiện để xin giấy phép xây dựng: quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 được duyệt là căn cứ để lập dự án đầu tư và cấp phép xây dựng công trình mới.
- Rà soát lại toàn bộ khu đất: sau hơn 10 năm hoạt động (giấy phép xây dựng đầu tiên năm 2014), một số công trình phụ trợ chưa đảm bảo khoảng lùi, cần được tổ chức lại trong một tổng mặt bằng thống nhất.
- Phù hợp quy hoạch cấp trên: đồ án phải tuân thủ quy hoạch phân khu 1/2000 KCN Protrade (Quyết định số 2929/QĐ-UBND ngày 28/10/2016).
- Khai thác hiệu quả quỹ đất: hơn 32% diện tích khu đất đang bỏ trống.
3. Hiện trạng trước khi lập quy hoạch 1/500
Tại thời điểm lập quy hoạch (11/2024), khu đất đã có nhà xưởng, kho, văn phòng và hạ tầng kỹ thuật cơ bản; tổng diện tích xây dựng khoảng 7.045,89 m² (37,08%).
Hiện trạng sử dụng đất
| Loại đất | Diện tích (m²) | Tỷ lệ (%) |
|---|---|---|
| Đất xây dựng nhà máy, kho tàng | 6.502,53 | 34,22 |
| Đất công trình hành chính – dịch vụ | 543,36 | 2,86 |
| Đất công trình hạ tầng kỹ thuật | 365,07 | 1,92 |
| Đất cây xanh sử dụng hạn chế | 2.252,88 | 11,86 |
| Đất chưa sử dụng | 6.096,49 | 32,09 |
| Đất giao thông | 3.240,28 | 17,05 |
| Tổng | 19.000,60 | 100 |
Các vấn đề cần xử lý
- Cây xanh thiếu: 11,86%, thấp hơn mức tối thiểu 20%.
- Đất bỏ trống lớn: 6.096,49 m² (32,09%) chưa khai thác.
- 3 công trình không đảm bảo khoảng lùi: nhà bơm (15,74 m²), nhà xe máy (80,86 m²), nhà bảo vệ (36,20 m²).
- Một số công trình phụ trợ chưa có số giấy phép trong hồ sơ hiện trạng: nhà bơm, trạm điện 1, nhà xe ô tô, nhà xe máy, nhà bảo vệ.
Hạ tầng kỹ thuật hiện hữu
| Hạng mục | Hiện trạng | Đấu nối |
|---|---|---|
| Giao thông | Đường BTXM rộng 4–8 m, 3.999,58 m² | 1 điểm trên đường số 2A |
| Thoát nước mưa | Cống tròn BTCT D300–D400, dài 844,5 m | 2 điểm trên đường số 2A |
| Thoát nước thải | Cống HDPE D150, dài 49,74 m | 1 điểm trên đường số 2A |
| Cấp nước | Ống uPVC D32–D75, dài 362,8 m | 1 điểm trên đường số 2A |
| Cấp điện | Trung thế 22 kV 58 m; hạ thế 0,4 kV đi ngầm 122,81 m | Đường số 2A và Đại lộ Pasteur |
| Viễn thông | Cáp quang 80,82 m, ống HDPE D50 | 1 điểm trên đường số 2A |
Điểm thuận lợi: địa hình bằng phẳng, đã san lấp; đất xám có cường độ chịu nén trên 1,5 kg/cm²; không phát sinh nước thải sản xuất; 3 mặt giáp đường KCN.
4. Giải pháp được đề xuất
Chúng tôi đề xuất phương án giữ lại công trình hiện hữu hợp lệ, cải tạo công trình vi phạm khoảng lùi và bố trí nhà xưởng mới trên phần đất trống, đồng thời nâng tỷ lệ cây xanh đạt chuẩn.
Giải pháp pháp lý – áp dụng quy chuẩn
- Áp dụng QCXDVN 01:2008 theo điều kiện chuyển tiếp của QCVN 01:2021/BXD, vì quy hoạch phân khu 1/2000 KCN được duyệt theo quy chuẩn 2008.
- Tính mật độ xây dựng theo chiều cao trung bình của nhóm công trình (Văn bản 1764/SXD-QHKT ngày 31/05/2021 của Sở Xây dựng Bình Dương).
- Không tính công trình hạ tầng kỹ thuật và nhà bảo vệ (365,07 m²) vào mật độ xây dựng theo Mục 1.4.20 QCVN 01:2021/BXD.
Chỉ tiêu quy hoạch được duyệt
| Chỉ tiêu | Giá trị |
|---|---|
| Mật độ xây dựng thuần tối đa | ≤ 50% |
| Tỷ lệ đất cây xanh | ≥ 20% |
| Tầng cao tối đa | 2 tầng |
| Chiều cao công trình tối đa | 12,52 m |
| Cốt nền cao hơn vỉa hè | 0,15–0,45 m |
Cơ cấu sử dụng đất mới
| Loại đất | Diện tích (m²) | Tỷ lệ (%) |
|---|---|---|
| Đất xây dựng công trình | 9.292,99 | 48,91 |
| Đất công trình hạ tầng kỹ thuật | 365,07 | 1,92 |
| Đất cây xanh | 5.430,93 | 28,58 |
| Đất giao thông – sân bãi | 3.911,60 | 20,59 |
| Tổng | 19.000,60 | 100 |
Bố trí công trình chính
| Ký hiệu | Công trình | Diện tích (m²) | Cao (m) | Tình trạng |
|---|---|---|---|---|
| NX1 | Nhà xưởng 1 | 4.861,25 | 10,00 | Hiện hữu |
| NX2 | Nhà kho | 1.260,00 | 7,00 | Hiện hữu |
| NX3 | Nhà xưởng 2 | 2.546,25 | 12,52 | Xây mới |
| DV | Nhà văn phòng (2 tầng) | 400,00 | 10,20 | Hiện hữu |
| CN1 | Nhà bơm | 13,65 | 4,50 | Cải tạo |
| HT4 | Nhà xe máy | 77,23 | 3,50 | Cải tạo |
| PT | Nhà bảo vệ | 36,20 | 4,00 | Cải tạo |
Tổ chức không gian và giao thông
- Nhà xưởng bố trí phía Tây Nam và phía Đông, theo dây chuyền sản xuất.
- Khối hành chính – dịch vụ đặt gần cổng chính trên đường số 2A, cách ly tiếng ồn khu sản xuất.
- Cổng chính bo vỉa R = 12 m cho xe container; sân bãi lớn phục vụ xuất nhập hàng.
- 6 tuyến đường nội bộ (D1, D2, D3, N1, N2, N3) rộng 4–8 m, bán kính bo vỉa 4–8 m, đảm bảo xe chữa cháy lưu thông.
- Tách luồng hàng – luồng người.
Hạ tầng kỹ thuật
| Hệ thống | Giải pháp chính |
|---|---|
| San nền | San gạt cục bộ, cao độ +18,84 m đến +21,02 m, độ dốc ≥ 0,2%, hướng Bắc → Nam |
| Thoát nước mưa | Tách riêng nước thải; cống D300–D400, mương B400; 3 điểm đấu nối |
| Cấp nước | 21,83 m³/ngđ (129,83 m³/ngđ khi có cháy); mạng vòng riêng cho PCCC |
| Thoát nước thải | Ống HDPE D150, bể tự hoại 3 ngăn, đấu nối cống D200 của KCN |
| Cấp điện | 2 trạm biến áp hiện hữu 2.500 kVA và 2.000 kVA, đáp ứng nhu cầu 306,67 kVA |
| Chất thải rắn | 0,57 tấn/ngày đêm, thu gom 100% |
Khái toán kinh phí hạ tầng: khoảng 1,742 tỷ đồng (đã gồm dự phòng 10%).
5. Quy trình xử lý hồ sơ
Hồ sơ được xử lý theo trình tự 6 bước, từ khảo sát hiện trạng đến công bố quy hoạch.
| Bước | Công việc | Đơn vị thực hiện | Mốc thời gian |
|---|---|---|---|
| 1 | Thu thập pháp lý: giấy chứng nhận đầu tư, hợp đồng thuê đất, sổ đất, 2 giấy phép xây dựng cũ | Chủ đầu tư + Trường Lũy | 2024 |
| 2 | Khảo sát, đo vẽ hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật | Trường Lũy | 2024 |
| 3 | Lập đồ án: thuyết minh tổng hợp + 14 bản vẽ tỷ lệ 1/500 | Trường Lũy | Hoàn thành 11/2024 |
| 4 | Trình thẩm định đồ án | Ban QL các KCN Bình Dương | Thông báo 1287/TB-BQL ngày 16/12/2024 |
| 5 | Phê duyệt đồ án | Ban QL các KCN Bình Dương | Quyết định 538/QĐ-BQL ngày 31/12/2024 |
| 6 | Công bố, công khai quy hoạch | Chủ đầu tư + UBND TP. Bến Cát | Sau phê duyệt |
Thành phần hồ sơ đồ án (theo Điều 30 Thông tư 04/2022/TT-BXD):
- Thuyết minh tổng hợp (kèm văn bản pháp lý và bản vẽ A3 thu nhỏ)
- Tờ trình thẩm định và phê duyệt
- Dự thảo quyết định phê duyệt
- Bộ bản vẽ 1/500: hiện trạng, tổng mặt bằng, không gian kiến trúc, giao thông, chuẩn bị kỹ thuật, cấp – thoát nước, cấp điện, viễn thông, tổng hợp đường dây đường ống, công trình ngầm
- USB/đĩa CD lưu dữ liệu mềm
Chi tiết danh mục giấy tờ cần chuẩn bị xem tại hồ sơ lập quy hoạch 1/500 nhà xưởng.
6. Kết quả đạt được
Đồ án được phê duyệt trong 15 ngày kể từ khi có kết quả thẩm định, giúp chủ đầu tư kịp tiến độ xây dựng nhà xưởng giai đoạn 2 trong năm 2025.
So sánh trước và sau quy hoạch
| Chỉ tiêu | Trước quy hoạch | Sau quy hoạch |
|---|---|---|
| Diện tích đất xây dựng công trình | 7.045,89 m² (37,08%) | 9.292,99 m² (48,91%) |
| Đất cây xanh | 2.252,88 m² (11,86%) | 5.430,93 m² (28,58%) |
| Đất giao thông – sân bãi | 3.240,28 m² (17,05%) | 3.911,60 m² (20,59%) |
| Đất chưa sử dụng | 6.096,49 m² (32,09%) | 0 m² |
| Nhà xưởng | 1 xưởng + 1 kho | 2 xưởng + 1 kho (thêm 2.546,25 m²) |
| Công trình vi phạm khoảng lùi | 3 công trình | Được cải tạo trong phương án |
Giá trị mang lại cho chủ đầu tư
- Có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 làm căn cứ xin giấy phép xây dựng nhà xưởng 2.
- Hợp thức hóa tổng mặt bằng sau 10 năm vận hành, xử lý công trình không đảm bảo khoảng lùi.
- Khai thác toàn bộ 32% quỹ đất bỏ trống, mật độ xây dựng sát mức tối đa cho phép (48,91%/50%).
- Tận dụng hạ tầng sẵn có: 2 trạm biến áp, các điểm đấu nối KCN – chi phí hạ tầng bổ sung chỉ khoảng 1,742 tỷ đồng.
- Tiến độ dự kiến: xây dựng từ 02/2025 đến 08/2025, vận hành từ 09/2025.
7. Bạn cần lập quy hoạch 1/500 cho nhà xưởng?
Kiểm định Quy hoạch Miền Nam hỗ trợ chủ đầu tư trong nước và doanh nghiệp FDI lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 cho nhà máy tại các KCN miền Nam: Bình Dương, Đồng Nai, Long An, TP.HCM.
- Rà soát pháp lý và hiện trạng khu đất miễn phí
- Đề xuất phương án tối ưu mật độ xây dựng theo đúng quy chuẩn
- Lập trọn bộ hồ sơ, làm việc với Ban Quản lý KCN đến khi có quyết định phê duyệt
- Kết nối các bước tiếp theo: giấy phép xây dựng, PCCC, hoàn công
Tìm hiểu ngay: Dịch vụ lập quy hoạch 1/500
Công ty TNHH Khảo sát Kiểm định Quy hoạch Miền Nam
Tư vấn miễn phí dịch vụ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, xin giấy phép xây dựng, trọn gói thủ tục tư vấn xây dựng. Chúng tôi chuyên kiểm định công trình và khảo sát địa hình địa chất.
Hotline: 0918 556 729 (Mr Tiên)
Email: kiemdinhquyhoachmiennam@gmail.com
Website: kiemdinhquyhoachmiennam.com
Địa chỉ: Số 29, Đường số 2, khu tái định cư Phú Hòa 11, khu phố Phước An, Phường Phú Lợi, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam