Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo Nghị định 217/2026

Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở như thế nào? Lưu ý cần biết khi làm hồ sơ xin phép xây dựng nhà. Đọc chi tiết nội dung trong bài viết này.

Nhà ở riêng lẻ là gì? Có những loại nhà ở nào hiện nay?

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân, gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (khoản 2 Điều 2 Luật Nhà ở 2023).

Theo hình thức xây dựng, nhà ở hiện nay gồm 2 loại: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư.

Theo mục đích sử dụng, pháp luật còn phân biệt 5 loại: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân (Nghị định 140/2025/NĐ-CP, Nghị định 144/2025/NĐ-CP).

Với thủ tục cấp phép, cách phân loại quan trọng nhất là theo chủ đầu tư và vị trí xây dựng, vì mỗi nhóm có chế độ giấy phép khác nhau:

Bài viết tập trung vào nhóm phổ biến nhất: nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự xây.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng mới khi đáp ứng đủ 3 điều kiện tại khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025 như sau:

Điều kiện	Yêu cầu cụ thể với nhà ở riêng lẻ	Căn cứ
Phù hợp mục đích sử dụng đất	Mục đích sử dụng đất ghi trên giấy tờ hợp pháp về đất đai phải là đất ở	Điểm a khoản 1 Điều 44 Luật; khoản 1 Điều 50, Điều 55 Nghị định 217
Phù hợp quy hoạch	Phù hợp 1 trong 3 loại: thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc; phương án vị trí, mặt bằng tổng thể được chấp thuận; quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng	Điểm b khoản 1 Điều 44 Luật; điểm b khoản 2 Điều 50 Nghị định 217
Thiết kế bảo đảm an toàn	An toàn kết cấu cho công trình và công trình lân cận; bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy; không xâm phạm hành lang bảo vệ giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, di tích	Điểm c khoản 1 Điều 44 Luật; khoản 3 Điều 50 Nghị định 217
Thiết kế lập đúng quy định	Thiết kế nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định về quản lý chất lượng công trình xây dựng	Khoản 4 Điều 50 Nghị định 217
Hồ sơ đúng thành phần	Hồ sơ đề nghị cấp phép phù hợp loại công trình (nhà ở riêng lẻ theo Điều 60)	Khoản 5 Điều 50 Nghị định 217

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho nhà ở

Giấy phép có thời hạn cấp cho nhà ở nằm trong khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất (khoản 2 Điều 44 Luật Xây dựng 2025).

Theo Điều 52 Nghị định 217/2026, chủ nhà cần thêm 3 điều kiện:

• Quy mô, chiều cao và thời hạn tồn tại công trình đúng mức UBND cấp tỉnh quy định.
• Mục đích sử dụng đất phù hợp giấy tờ hợp pháp về đất đai.
• Cam kết tự phá dỡ khi hết thời hạn và có quyết định thu hồi đất; không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu chi phí.

Khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã chỉ được cấp giấy phép có thời hạn để sửa chữa, cải tạo, không cấp cho xây mới.

Điều kiện cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở

Sửa chữa, cải tạo giữ nguyên quy mô và chức năng hiện hữu chỉ cần đáp ứng 3 điều kiện:

• Đất đúng mục đích,
• Thiết kế an toàn;
• Thiết kế lập đúng quy định.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở

Để xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP như sau:

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà

Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng mới cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân gồm 6 thành phần:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026.
2. Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 Nghị định 217/2026.
3. Bộ bản vẽ thiết kế gồm:
   • Mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí công trình.
   • Mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính.
   • Mặt bằng móng, mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước, cấp điện.
4. Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
5. Kết quả thủ tục về phòng cháy, chữa cháy và Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế, nếu pháp luật yêu cầu.
6. Văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh, nếu pháp luật về di sản văn hóa yêu cầu.

Giấy tờ hợp pháp về đất đai thường dùng cho nhà ở là 1 trong các loại sau (Điều 55 Nghị định 217/2026):

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cấp qua các thời kỳ.
• Giấy tờ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng chưa có Giấy chứng nhận.
• Văn bản xác định diện tích các loại đất, khi giấy tờ đất không ghi rõ diện tích từng loại.

Lưu ý:

• Văn bản, bản vẽ trong hồ sơ là bản chính, bản sao có chứng thực hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý.
• Bản vẽ phải có chữ ký số của tổ chức, cá nhân thiết kế.
• Chủ nhà không phải nộp giấy tờ đất đai đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia (khoản 2, khoản 3 Điều 56 Nghị định 217/2026).

Với các trường hợp khác, cá nhân/tổ chức cần bổ sung thêm giấy tờ cần thiết như bảng dưới đây:

Loại giấy phép	Khác biệt so với hồ sơ cấp mới	Căn cứ
Sửa chữa, cải tạo	Thêm bản vẽ hiện trạng bộ phận dự kiến sửa và ảnh chụp hiện trạng công trình, công trình lân cận (tối thiểu 10 x 15 cm)	Khoản 2 Điều 61 Nghị định 217/2026
Di dời công trình	Thêm giấy tờ đất nơi di dời đến, báo cáo khảo sát chất lượng hiện trạng và phương án di dời	Khoản 3 Điều 61 Nghị định 217/2026
Có thời hạn	Giống hồ sơ cấp mới, đơn đổi tên thành “Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn”	Điều 62 Nghị định 217/2026

Trình tự thực hiện thủ tục xin phép xây dựng nhà ở

Trình tự xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm 4 bước theo Điều 54 Nghị định 217/2026:

Bước 1: Nộp hồ sơ và lệ phí

Chủ nhà hoặc đơn vị xin giấy phép xây dựng chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần có trong hồ xin giấy phép xây dựng nhà ở theo nhu cầu xây dựng ở trên và nộp hồ sơ theo hình thức sau:

• Ưu tiên nộp trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia;
• Khi hệ thống gặp sự cố, nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu chính công ích

Bước 2. Tiếp nhận, kiểm tra

UBND cấp xã thông báo tiếp nhận nếu hồ sơ đạt, hướng dẫn hoàn thiện nếu chưa đạt

Bước 3: Thẩm định hồ sơ

Thẩm định, kiểm tra thực địa nếu cần; thiếu giấy tờ thì thông báo một lần qua thư điện tử hoặc tin nhắn

Thời gian thẩm định và kiểm tra hồ sơ: 03 ngày làm việc

Bước 4. Cấp giấy phép, trả kết quả

Cấp giấy phép, đóng dấu hoặc ký số bản vẽ kèm theo; trả kết quả trực tuyến hoặc qua bưu chính

Thời gian cấp phép: 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Lưu ý:

• Khi được yêu cầu bổ sung, chủ nhà có 02 ngày làm việc để hoàn thiện hồ sơ.
• Bổ sung không đạt thì trong 01 ngày làm việc cơ quan cấp phép thông báo lý do không cấp, và chủ nhà phải nộp lại từ đầu.
• Cơ quan được hỏi ý kiến có 02 ngày làm việc để trả lời; quá hạn không trả lời được coi là đồng ý (điểm b, điểm c khoản 2 Điều 54 Nghị định 217/2026).

——

Có thể thấy khi tự thực hiện xin giấy phép xây dựng nhà, chủ nhà phải tự lập bản vẽ thiết kế để soạn hồ sơ đúng quy định pháp luật. Việc này làm tốn khá nhiều thời gian, nếu hồ sơ bị sai sót thì thời gian xin phép có thể kéo dài đến 40 – 50 ngày.

Vì vậy, nhằm giúp chủ nhà đơn giản hóa thủ tục và tiết kiệm chi phí, thời gian theo dõi hồ sơ, Kiểm định Quy hoạch Miền Nam cung cấp dịch vụ xin giấy phép xây dựng nhà ở trọn gói chỉ từ 3 triệu đồng và nhận giấy phép trong 20 – 30 ngày làm việc.

Lưu ý cần biết khi xin giấy phép xây dựng nhà ở

Chủ nhà cần nắm 6 lưu ý dưới đây để tránh bị trả hồ sơ, mất hiệu lực giấy phép hoặc bị xử phạt.

1. Kiểm tra trường hợp được miễn giấy phép trước khi nộp

Trước khi chuẩn bị hồ sơ xin phép, chủ hộ cần kiểm tra công trình của mình có thuộc trường hợp miễn xin giấy phép xây dựng nhà ở không.

• Nếu có, thực hiện khởi công xây dựng mà không gửi thông báo khởi công theo quy định pháp luật.
• Nếu không, phải tiến hành thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà theo hướng dẫn ở bên trên.

2. Khởi công trong 12 tháng, gia hạn tối đa 2 lần

Giấy phép xây dựng có hiệu lực khởi công trong 12 tháng kể từ ngày cấp. Vì vậy, phải thực hiện xây dựng nhà ngay khi có giấy phép.

Chưa khởi công nhưng giấy phép hết hạn thì chủ nhà phải xin gia hạn giấy phép xây dựng; mỗi giấy phép gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng (điểm a khoản 3 Điều 63).

Thời hạn giải quyết gia hạn hoặc cấp lại là 05 ngày làm việc (điểm b khoản 1 Điều 54).

3. Điều chỉnh giấy phép khi thay đổi thiết kế

Chủ nhà phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng khi thay đổi 1 trong 3 nhóm nội dung (khoản 1 Điều 63 Nghị định 217/2026):

• Hình thức kiến trúc mặt ngoài, với nhà thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc.
• Vị trí xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng hoặc giải pháp kết cấu chính.
• Phân khu các chức năng sử dụng chính bên trong nhà.

Thay đổi ngoài 3 nhóm trên không phải điều chỉnh giấy phép.

4. Khởi công và công khai giấy phép

Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được khởi công khi có giấy phép (nếu phải có) và xây trên đất ở hợp pháp; chủ nhà không phải gửi thông báo khởi công (khoản 3 Điều 43, khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng 2025).

Trong suốt quá trình thi công, nội dung giấy phép phải được công khai tại công trường (khoản 2 Điều 66 Nghị định 217/2026).

Câu hỏi khi làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở