Trường hợp miễn giấy phép xây dựng nhà ở theo Luật Xây dựng 2025

Từ ngày 01/07/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực, quy định rõ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Tìm hiểu chi tiết ở bài viết dưới đâu.

Giấy phép xây dựng nhà ở là gì?

Giấy phép xây dựng nhà ở là văn bản pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ nhà hoặc đơn vị xây dựng thực hiện hoạt động xây dựng nhà ở gồm có:

• Xây dựng mới nhà,
• Sửa chữa, cải tạo nhà ở
• Di dời nhà ở

Lưu ý: Công trình nhà ở được cấp phép xây dựng khi đáp ứng được điều kiện cấp giấy phép xây dựng và không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng trong Luật Xây dựng 2025.

Trường hợp miễn giấy phép xây dựng nhà ở

Căn cứ Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, công trình nhà ở không cần xin giấy phép xây dựng khi:

Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m²

Tại điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng nếu

• Dưới 07 tầng;
• Tổng diện tích sàn dưới 500 m²;
• Nằm ngoài các khu vực quy hoạch.

Nhà ở không được miễn phép xây dựng nếu nằm trong một trong các khu vực sau:

• Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố.
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố.
• Khu vực xác định trong quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia.
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã.
• Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Thông thường. nhà ở trong các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội thường nằm trong khu vực phát triển đô thị của quy hoạch chung hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc, nên dù dưới 7 tầng vẫn phải xin giấy phép.

Sửa chữa, cải tạo nhà ở

Sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn phép khi đáp ứng đủ các điều kiện tại điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025:

• Vị trí sửa: bên trong công trình, hoặc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.
• Không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng.
• Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực.
• Bảo đảm phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Nhà ở thuộc dự án đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi

Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (kể cả báo cáo điều chỉnh) và đã được phê duyệt thì không cần giấy phép (điểm e khoản 2 Điều 43).

Trường hợp này thường gặp ở nhà liền kề, biệt thự do chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở xây dựng.

Quy định về miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/07/2026

Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực.

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, ngoài nhà ở, 5 nhóm công trình còn lại được miễn giấy phép xây dựng

Thông báo khởi công khi được miễn giấy phép

Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được miễn phép thì không phải gửi thông báo khởi công (khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025).

Các công trình miễn phép khác phải gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Tham khảo: Các bước thông báo khởi công xây dựng

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025: Điều 3, 43, 44, 48, 54, 94, 95.
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng: Điều 49, 50, 53, 54, 55, 60, 63, 67, 73, 75, 76 và Phụ lục II.
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng: Điều 4, 15, 16.
• Nghị định 140/2025/NĐ-CP và Nghị định 144/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025: các quy định về thẩm quyền quản lý xây dựng liên quan đã bị bãi bỏ một phần từ 01/7/2026 theo khoản 3 Điều 75 NĐ 217/2026/NĐ-CP.