Phương án khảo sát địa hình là gì? Nội dung, phê duyệt và quy định 2026

Phương án khảo sát địa hình là tài liệu kỹ thuật do nhà thầu khảo sát lập, căn cứ vào nhiệm vụ khảo sát đã được phê duyệt. Tài liệu này mô tả cách đo, thiết bị, tiêu chuẩn, tiến độ, cách kiểm soát chất lượng và biện pháp an toàn. Cùng Kiểm định Quy hoạch Miền Nam tìm hiểu các thông tin về phương án kỹ thuật thuật khảo sát địa hình trong bài viết bên dưới.

Phương án khảo sát địa hình là gì?

Phương án khảo sát địa hình (tên gọi trong văn bản pháp luật là phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng) là kế hoạch kỹ thuật cho công tác đo đạc hiện trạng địa hình, địa vật trong phạm vi dự án. Nhà thầu khảo sát lập phương án sao cho phù hợp với nhiệm vụ khảo sát địa hình đã được duyệt (khoản 1 Điều 12 Nghị định 217/2026/NĐ-CP).

Kết quả của phương án là các sản phẩm như bình đồ địa hình, mặt cắt dọc, mặt cắt ngang, bảng tọa độ và cao độ mốc khống chế. Các sản phẩm này là dữ liệu đầu vào cho thiết kế và tính khối lượng đào đắp.

Căn cứ pháp lý áp dụng cho phương án khảo sát địa hình (cập nhật 2026)

Từ 01/7/2026, phương án khảo sát địa hình áp dụng Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Điều 22 Luật Xây dựng 2025 đặt ra 2 yêu cầu trực tiếp đối với phương án:

• Phương án phải được lập phù hợp với loại, cấp công trình, loại hình khảo sát và bước thiết kế (khoản 1).
• Phương án phải đáp ứng nhiệm vụ khảo sát và tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn về khảo sát được áp dụng (khoản 2).

Phương án khảo sát địa hình gồm những nội dung gì?

Phương án khảo sát địa hình gồm 7 nội dung bắt buộc theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Bảng dưới đây ghi nội dung theo quy định và cách cụ thể hóa từng nội dung cho khảo sát địa hình:

Khi lập nội dung “tổ chức thực hiện”, cần lưu ý chức danh chủ nhiệm khảo sát xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng phù hợp (khoản 1 Điều 88 Luật Xây dựng 2025). Nhà thầu cũng phải cử người đủ điều kiện năng lực làm chủ nhiệm khảo sát (khoản 1 Điều 13 Nghị định 217/2026/NĐ-CP).

Đo khối lượng theo đơn vị định mức của Thông tư 38/2026/TT-BXD

Khối lượng trong phương án nên được ghi theo đúng đơn vị của định mức dự toán. Khi đó chủ đầu tư đối chiếu được với dự toán khảo sát. Thông tư 38/2026/TT-BXD cũng quy định tổ chức tư vấn chọn định mức căn cứ vào yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công và phương án khảo sát.

Phương án phải xác định cấp địa hình (từ cấp I đến cấp VI) cho từng khu vực, vì cấp địa hình quyết định mức hao phí. Ví dụ, định mức lưới khống chế mặt bằng tính cho địa hình cấp III. Địa hình cấp I nhân hệ số k = 0,7, còn cấp VI nhân hệ số k = 2,0.

Bố cục hồ sơ phương án khảo sát địa hình tham khảo

1. Thông tin chung: tên dự án, chủ đầu tư, vị trí, phạm vi, diện tích, mục đích khảo sát.
2. Căn cứ lập phương án: văn bản pháp luật, nhiệm vụ khảo sát, hợp đồng, tài liệu hiện có.
3. Điều kiện tự nhiên và cấp địa hình khu vực khảo sát.
4. Thành phần, khối lượng công tác khảo sát.
5. Phương pháp, thiết bị, phần mềm và tiêu chuẩn áp dụng.
6. Tổ chức thực hiện, nhân sự và biện pháp kiểm soát chất lượng.
7. Tiến độ, biện pháp an toàn và bảo vệ môi trường.
8. Danh mục sản phẩm bàn giao: định dạng file, số bộ, hệ tọa độ, hệ cao độ.

Tham khảo Mẫu phương án khảo địa hình tại đây

Các hạng mục kỹ thuật cần thể hiện trong phương án khảo sát địa hình

Một phương án khảo sát địa hình thường gồm 4 hạng mục kỹ thuật chính, cộng thêm hạng mục đo dưới nước nếu khu vực có sông, hồ, kênh. Mỗi hạng mục cần ghi rõ phương pháp đo, thiết bị và yêu cầu về độ chính xác.

Lưới khống chế mặt bằng và độ cao

Lưới khống chế là khung tọa độ và cao độ cho toàn bộ công tác đo chi tiết. Phương án cần ghi rõ:

• Nguồn mốc gốc, hệ tọa độ, hệ cao độ.
• Cấp hạng lưới. Ví dụ với mặt bằng: tam giác hạng 4, đường chuyền hạng 4, giải tích cấp 1 và 2, đường chuyền cấp 1 và 2. Với độ cao: thủy chuẩn hạng 3, hạng 4 hoặc thủy chuẩn kỹ thuật.
• Số mốc, vị trí dự kiến, cách chôn mốc và bảo vệ mốc.
• Phương pháp bình sai và sai số khép cho phép.

Đo vẽ bình đồ địa hình

Bình đồ thể hiện địa hình, địa vật và đường đồng mức trong phạm vi khảo sát. Phương án cần ghi rõ:

• Tỷ lệ bản đồ và khoảng cao đều, ví dụ 1/500 với đường đồng mức 0,5 m, hoặc 1/2.000 với đường đồng mức 1 m.
• Phương pháp đo: máy toàn đạc kết hợp thủy bình điện tử, hoặc thiết bị GPS kết hợp thủy bình điện tử.
• Các địa vật bắt buộc thể hiện: nhà cửa, đường, mương, cột điện, cống, mép nước, mép taluy.

Định mức đo bản đồ bằng GPS (CK.20000) chỉ được xây dựng cho địa hình cấp I và cấp II. Khu vực có nhiều nhà cửa hoặc cây cối rậm rạp (cấp III trở lên) nên lập phương án đo bằng máy toàn đạc (CK.10000), vì định mức này có đủ các cấp địa hình khó hơn.

Đo mặt cắt dọc và mặt cắt ngang

Mặt cắt áp dụng cho công trình dạng tuyến như đường giao thông, kênh mương, đê, đường ống. Phương án cần ghi rõ:

• Vị trí tuyến, chiều dài, khoảng cách giữa các mặt cắt ngang, bề rộng đo về mỗi bên tim tuyến.
• Điểm ngoặt, điểm gãy địa hình và vị trí giao cắt cần đo dày hơn.
• Điều kiện đã có lưới khống chế cao độ và tọa độ trước khi đo mặt cắt.

Điều tra hiện trạng và công trình giao cắt

Hạng mục này ghi nhận các công trình hiện hữu ảnh hưởng tới thiết kế và giải phóng mặt bằng:

• Nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm, ranh sử dụng đất.
• Công trình hạ tầng giao cắt: đường điện, cáp viễn thông, ống cấp nước, cống thoát nước, cầu, cống.

Khảo sát địa hình dưới nước (nếu có)

Chỉ đưa hạng mục này vào phương án khi nhiệm vụ khảo sát có yêu cầu đo lòng sông, hồ, kênh. Cấp địa hình dưới nước được xác định theo Phụ lục số 13 Thông tư 38/2026/TT-BXD, căn cứ vào độ rộng sông (từ dưới 50 m ở cấp I đến trên 1.000 m ở cấp VI), tốc độ dòng chảy và ảnh hưởng thủy triều.

Ai lập, ai phê duyệt phương án khảo sát địa hình?

Nhà thầu khảo sát lập phương án. Chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án phê duyệt. Phương án nằm ở bước thứ 2 trong trình tự 4 bước tại Điều 10 Nghị định 217/2026/NĐ-CP:

1. Chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt phương án khảo sát địa hình (Điều 11).
2. Nhà thầu lập phương án. Chủ đầu tư tự kiểm tra hoặc thuê tư vấn thẩm tra, rồi phê duyệt bằng văn bản hoặc phê duyệt trực tiếp trên hồ sơ, theo quy định của hợp đồng (khoản 3 Điều 12).
3. Chủ đầu tư tự giám sát hoặc thuê đơn vị giám sát. Nội dung giám sát gồm nhân lực và thiết bị so với phương án đã duyệt, vị trí đo, khối lượng và an toàn (khoản 2 Điều 13). Chủ đầu tư được đình chỉ khảo sát nếu nhà thầu làm sai phương án (khoản 3 Điều 13).
4. Việc chủ đầu tư phê duyệt không làm giảm trách nhiệm về chất lượng của nhà thầu (khoản 2 Điều 15).

Trong quá trình khảo sát, nếu phát hiện yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giải pháp thiết kế, nhà thầu có nghĩa vụ đề xuất bổ sung nhiệm vụ khảo sát (điểm b khoản 2 Điều 37 Luật Xây dựng 2025).

Tham khảo: Quy trình khảo sát địa hình mới nhất

Mức phạt vi phạm về phương án khảo sát theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP

Từ 26/8/2026, vi phạm liên quan đến phương án khảo sát bị xử phạt theo Điều 17 và Điều 18 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Mức phạt dưới đây áp dụng cho tổ chức. Cá nhân bị phạt bằng một nửa mức này (điểm a khoản 4 Điều 5).

Ngoài tiền phạt, bên vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Ví dụ: buộc lập lại phương án, buộc khảo sát và đo đạc lập lại bản đồ địa hình, buộc phê duyệt theo đúng quy định.

Kết luận

Một phương án khảo sát địa hình đúng quy định từ 01/7/2026 cần đáp ứng 4 điều kiện:

• Có đủ 7 nội dung theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
• Bám sát nhiệm vụ khảo sát đã duyệt.
• Xác định cấp địa hình và khối lượng theo đơn vị định mức của Thông tư 38/2026/TT-BXD.
• Được chủ đầu tư phê duyệt trước khi đo.

Khi đối chiếu hồ sơ, bắt đầu từ bảng 7 nội dung bắt buộc ở trên rồi rà lại danh sách lỗi thường gặp.

Nếu dự án cần lập phương án và triển khai đo đạc, tham khảo dịch vụ khảo sát địa hình hoặc liên hệ cho Kiểm định Quy hoạch Miền Nam qua các kênh sau: