Quy hoạch 1/500 có thay đổi được không? Căn cứ, hình thức và thẩm quyền điều chỉnh theo Luật 47/2024/QH15

Quy hoạch 1/500 thay đổi được thông qua điều chỉnh tổng thể hoặc điều chỉnh cục bộ theo Chương III Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15. Việc điều chỉnh chỉ được tiến hành khi thỏa đủ 6 điều kiện tại Điều 45 của Luật, thường phải dựa trên kết quả rà soát, lấy ý kiến cộng đồng, qua thẩm định và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy hoạch 1/500 được điều chỉnh theo văn bản pháp luật nào?

 Từ ngày 01/07/2025, việc điều chỉnh quy hoạch 1/500 thực hiện theo khung pháp lý mới dưới đây.

Các hình thức điều chỉnh quy hoạch 1/500

Quy hoạch 1/500 có 2 hình thức điều chỉnh: điều chỉnh tổng thể và điều chỉnh cục bộ (Điều 46 Luật 47/2024/QH15).

Hình ảnh dưới minh họa dễ hiểu về điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/500 và điều chỉnh tổng thể quy hoạch 1/500

Khi nào quy hoạch 1/500 được điều chỉnh?

Các trường hợp điều chỉnh quy hoạch 1/500 phổ biến:

• Chuyển đổi chức năng sử dụng đất của dự án
• Điều chỉnh diện tích, kích thước lô đất
• Thay đổi chiều cao, số tầng công trình
• Thay đổi mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
• Điều chỉnh hướng tuyến, lộ giới của tuyến đường nội bộ
• Thay đổi vị trí, diện tích của trạm biến áp, trạm xử lý nước thải, bãi đỗ xe hoặc hệ thống thoát nước
• Di dời hoặc điều chỉnh diện tích của các công trình công cộng nội khu như nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng, công viên cây xanh, sân chơi thể thao
• Điều chỉnh do công tác giải phóng mặt bằng
• Quy hoạch cấp trên (quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu) bị điều chỉnh

Quy hoạch 1/500 không triển khai bao lâu thì bị điều chỉnh?

Luật không quy định số năm cụ thể để quy hoạch 1/500 “tự động” bị điều chỉnh khi dự án chậm triển khai. Có 3 cơ chế pháp lý thay thế:

• Rà soát định kỳ 5 năm đánh giá việc triển khai dự án (điểm b khoản 1 Điều 44).
• Căn cứ số 6: quy hoạch không thực hiện được là căn cứ để điều chỉnh (khoản 6 Điều 45).
• Hết hiệu lực: khi dự án đầu tư xây dựng bị cơ quan có thẩm quyền chấm dứt, quy hoạch chi tiết của dự án hết hiệu lực (khoản 5 Điều 26, khoản 4 Điều 33).

Thời hạn của quy hoạch chi tiết không cố định, mà xác định theo thời hạn quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung và yêu cầu quản lý, phát triển (khoản 4 Điều 26).

Các điều kiện để được điều chỉnh quy hoạch 1/500

Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 chỉ được xem xét khi có một trong các căn cứ/điều kiện sau:

1. Có sự thay đổi từ quy hoạch cấp trên: Quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được điều chỉnh làm thay đổi nội dung quy hoạch 1/500.
2. Yếu tố tự nhiên, an ninh quốc phòng: Có sự biến động về khí hậu, địa chất, thủy văn, thiên tai hoặc yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh làm ảnh hưởng đến sử dụng đất và không gian kiến trúc.
3. Phục vụ lợi ích quốc gia, cộng đồng: Thay đổi nhu cầu sử dụng đất cho công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoặc điều chỉnh để phát triển nhà ở xã hội.
4. Có sự điều chỉnh dự án đầu tư: Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư làm ảnh hưởng đến tổ chức không gian và sử dụng đất của khu vực.
5. Quy hoạch không còn tính khả thi: Quy hoạch triển khai không thực hiện được hoặc việc thực hiện gây tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế – xã hội, môi trường sinh thái.
6. Nhu cầu thực tế của lô đất: Cần điều chỉnh ranh giới, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch hoặc thông số kỹ thuật đối với lô đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng

Trình tự và thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500

Trình tự điều chỉnh quy hoạch 1/500 phụ thuộc hình thức điều chỉnh, còn thẩm quyền phê duyệt thuộc chính cơ quan đã có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó (khoản 1 Điều 48 Luật 47/2024/QH15).

Trình tự điều chỉnh quy hoạch 1/500

Điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/500 thực hiện theo 4 bước tại khoản 2 Điều 47:

1. Lập hồ sơ và lấy ý kiến: cơ quan, tổ chức có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ, lấy ý kiến cơ quan liên quan và cộng đồng dân cư.
2. Thẩm định: cơ quan thẩm định kiểm tra căn cứ lập quy hoạch, điều kiện điều chỉnh và nội dung điều chỉnh.
3. Phê duyệt: cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thể hiện rõ các nội dung điều chỉnh, kèm hồ sơ.
4. Cập nhật và công bố: cập nhật nội dung điều chỉnh vào hồ sơ quy hoạch; công bố công khai chậm nhất 15 ngày kể từ ngày phê duyệt (Điều 50).

Thành phần hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy định tại khoản 2 Điều 28 Thông tư 16/2025/TT-BXD. Chi tiết hồ sơ và thời gian thực hiện được trình bày tại bài điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500.

Thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500

• Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 ban đầu cũng chính là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quyết định điều chỉnh quy hoạch đó.
• Trong quá trình lập hồ sơ điều chỉnh, cơ quan tổ chức lập quy hoạch bắt buộc phải lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước liên quan và cộng đồng dân cư chịu ảnh hưởng trực tiếp trong khu vực điều chỉnh.
• Hồ sơ điều chỉnh phải được cơ quan chuyên môn về quy hoạch thẩm định trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành quyết định phê duyệt.
• Sau khi phê duyệt, nội dung điều chỉnh phải được công bố công khai rộng rãi