Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 Nhà máy Công ty TNHH BK Vina là đồ án mở rộng giai đoạn 2 trên lô đất 33.000 m² tại KCN Mỹ Phước 3, TP.HCM. Đồ án được Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM chấp thuận tại Văn bản số 5190/BQL- QH ngày 01/12/2025, 16 ngày sau khi tiếp nhận hồ sơ.
Tổng quan thông tin dự án Nhà máy BK Vina
Nhà máy Công ty TNHH BK Vina là cơ sở sản xuất dụng cụ nhà bếp bằng nhôm và thép không gỉ của doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, hoạt động tại Lô A-5C-CN, KCN Mỹ Phước 3 từ năm 2007. Năm 2025, doanh nghiệp lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 để mở rộng nhà xưởng giai đoạn 2 và giảm tải cho các xưởng hiện hữu.
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Tên dự án | Nhà máy Công ty TNHH BK Vina (Nhà xưởng giai đoạn 2) |
| Chủ đầu tư | Công ty TNHH BK Vina (100% vốn nước ngoài) |
| Địa điểm | Lô A-5C-CN, KCN Mỹ Phước 3, phường Chánh Phú Hòa, TP.HCM |
| Diện tích lập quy hoạch | 33.000 m² (3,30 ha) |
| Loại hồ sơ | Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 |
| Cơ quan chấp thuận | Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM |
| Văn bản chấp thuận | Số 5190/BQL-QH ngày 01/12/2025 |
| Đơn vị tư vấn | Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy |
| Lao động | 180 người hiện tại, dự kiến 250 người sau giai đoạn 2 |
| Công suất | 1.800 tấn/năm linh kiện, chi tiết, cụm chi tiết máy móc thiết bị |
Vị trí và tứ cận khu đất
Khu đất nằm trong quy hoạch chi tiết 1/2000 KCN Mỹ Phước 3, được Bộ Xây dựng phê duyệt tại Quyết định số 1308/QĐ-BXD ngày 18/9/2006. Tứ cận lô đất:
- Phía Bắc: giáp đường NA3 của KCN, lộ giới 62,0 m.
- Phía Nam: giáp nhà máy Tôn Nam Kim Mỹ Phước 3.
- Phía Đông: giáp đất trống của KCN.
- Phía Tây: giáp Công ty TNHH Sing Nam Facade Việt Nam.
Địa hình tương đối bằng phẳng, cao độ hiện trạng từ +15,57 m đến +17,96 m (hệ VN2000, cao độ Hòn Dấu). Nền đất xám có cường độ chịu nén trên 1,5 kg/cm², thuận lợi cho xây dựng nhà xưởng.
Hiện trạng trước khi lập quy hoạch
Lô đất đã có 4 nhà xưởng sản xuất, văn phòng, nhà ăn, nhà bảo vệ và 2 trạm biến áp 750 kVA và 1.500 kVA. Doanh nghiệp đã được cấp 4 giấy phép xây dựng trong các năm 2007, 2014, 2015 và 2020. Phần đất chưa sử dụng còn 8.967,52 m², tương đương 27,17% diện tích lô đất.
Các vấn đề cần giải quyết khi lập quy hoạch 1/500 cho nhà máy hiện hữu
Đồ án BK Vina không phải quy hoạch trên đất trống mà là quy hoạch lại một nhà máy đã vận hành 18 năm. Điều này tạo ra 5 vấn đề kỹ thuật và pháp lý mà đơn vị tư vấn phải xử lý trước khi trình hồ sơ.
1. Mở rộng nhà xưởng trong khi nhà máy vẫn đang sản xuất
Phương án giai đoạn 2 phải bố trí thêm diện tích xưởng mà không phá vỡ dây chuyền hiện hữu. Đất công trình sản xuất hiện trạng là 11.442,16 m² (34,67%), trong khi nhu cầu mở rộng đòi hỏi tăng lên khoảng 17.089 m². Các khối xưởng mới, kho, nhà chứa gas, nhà chứa dầu và bể làm mát phải nối tiếp đúng trình tự vận hành sản xuất.
2. Tỷ lệ cây xanh hiện trạng chỉ đạt 7,13%
Đất cây xanh hiện trạng là 2.353,23 m², chỉ bằng khoảng 1/3 ngưỡng tối thiểu 20% mà quy hoạch yêu cầu. Bài toán là tăng gần gấp 3 diện tích cây xanh đồng thời với việc tăng diện tích nhà xưởng, trên cùng một lô đất 3,3 ha không thay đổi.
3. Xác định mật độ xây dựng cho tổ hợp nhiều chiều cao
Nhà máy có 40 hạng mục công trình với chiều cao từ 3,0 m (nhà chứa gas) đến 14,10 m (nhà xưởng chính, văn phòng). Mật độ xây dựng tối đa phụ thuộc vào chiều cao công trình, nên cần xác định đúng chiều cao làm căn cứ tính toán.
Vì quy hoạch 1/2000 KCN Mỹ Phước 3 được duyệt theo QCXDVN 01:2008/BXD, hồ sơ áp dụng điều kiện chuyển tiếp của QCVN 01:2021/BXD và tiếp tục tính theo quy chuẩn 2008. Theo hướng dẫn tại Văn bản số 1764/SXD-QHKT ngày 31/5/2021 của Sở Xây dựng Bình Dương, mật độ của tổ hợp nhiều chiều cao được tra theo chiều cao trung bình tại Bảng 2.4 QCXDVN 01:2008.
4. Đấu nối hạ tầng và tách luồng giao thông container
Hạ tầng của dự án phải đấu nối vào hệ thống của KCN do Becamex IDC quản lý: điện trung thế 22 kV, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải và viễn thông trên đường NA3. Giao thông nội bộ phải tách luồng xe container, xe tải với luồng cán bộ công nhân viên, đồng thời đáp ứng yêu cầu đường cho xe chữa cháy theo QCVN 06:2022/BXD.
5. Pháp lý chuyển tiếp sau thay đổi địa giới và luật quy hoạch mới
Hồ sơ được lập ngay sau 2 thay đổi lớn có hiệu lực từ ngày 01/7/2025:
- Tỉnh Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM; Ban Quản lý các KCN Bình Dương được thay bằng Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM.
- Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 cùng Nghị định 178/2025/NĐ-CP và Thông tư 16/2025/TT-BXD bắt đầu áp dụng.
Toàn bộ giấy tờ pháp lý cũ (giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 4 giấy phép xây dựng) phải được dẫn chiếu đúng cơ quan kế thừa theo địa giới mới.
Kết quả đạt được sau khi quy hoạch 1/500 được chấp thuận
Ngày 01/12/2025, Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM ban hành Văn bản số 5190/BQL- QH chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng Nhà máy BK Vina. Hồ sơ được tiếp nhận ngày 15/11/2025, tức thời gian từ nộp đến chấp thuận là 16 ngày.
Xem thêm: Giấy phép xây dựng của nhà máy BK Vina
Cơ cấu sử dụng đất trước và sau quy hoạch
| Loại đất | Hiện trạng (m²) | Tỷ lệ | Quy hoạch (m²) | Tỷ lệ |
|---|---|---|---|---|
| Công trình sản xuất, kho tàng | 11.442,16 | 34,67% | 17.088,98 | 51,78% |
| Công trình hành chính – dịch vụ | 1.088,50 | 3,30% | 1.168,50 | 3,54% |
| Hạ tầng kỹ thuật – phụ trợ | 187,26 | 0,57% | 1.669,78 | 5,06% |
| Cây xanh | 2.353,23 | 7,13% | 6.752,74 | 20,46% |
| Giao thông – sân bãi | 8.961,33 | 27,16% | 6.320,00 | 19,15% |
| Đất chưa sử dụng | 8.967,52 | 27,17% | 0 | 0% |
| Tổng | 33.000,00 | 100% | 33.000,00 | 100% |
Bảng trên cho thấy 3 thay đổi chính. Đất công trình chính (tính mật độ) tăng từ 37,97% lên 55,33%. Diện tích cây xanh tăng thêm 4.399,51 m², gấp khoảng 2,9 lần hiện trạng. Đất giao thông được thu gọn 2.641 m² nhờ tổ chức lại mạng đường nội bộ, và toàn bộ 8.967,52 m² đất trống được đưa vào khai thác.
Chỉ tiêu quy hoạch được chấp thuận
- Mật độ xây dựng thuần tối đa toàn khu: ≤ 55,82% (thực tế phương án đạt 55,33%).
- Tầng cao tối đa: 02 tầng (văn phòng 2 tầng, nhà xưởng 1 tầng).
- Chiều cao xây dựng trung bình: 12,51 m; chiều cao tối đa 14,10 m.
- Tỷ lệ đất cây xanh: ≥ 20,00%.
- Khoảng lùi: tối thiểu 5 m so với chỉ giới đường đỏ đường NA3.
Mức mật độ 55,82% được tra theo Bảng 2.4 QCXDVN 01:2008/BXD ứng với chiều cao trung bình 12,51 m của tổ hợp công trình. Các công trình hạ tầng kỹ thuật và nhà bảo vệ (1.669,78 m², 5,06%) không tính vào mật độ theo mục 1.4.20 QCVN 01:2021/BXD, giúp dành tối đa quỹ mật độ cho nhà xưởng.
Phương án hạ tầng kỹ thuật được duyệt
| Hệ thống | Giải pháp được chấp thuận |
|---|---|
| Giao thông | 01 lối tiếp cận từ đường NA3; 11 tuyến nội bộ (N1–N4, D1–D7); lòng đường rộng nhất 9,0 m; bán kính bó vỉa ≥ 3,0 m |
| San nền | Cao độ nền +17,0 m đến +18,0 m; độ dốc đường tối thiểu 0,2%; san gạt cục bộ, cân bằng đào đắp |
| Cấp điện | Tổng phụ tải khoảng 740 kVA; giữ 02 trạm hiện hữu, xây mới 01 trạm 250 kVA; 02 điểm đấu nối 22 kV |
| Cấp nước | 110 m³/ngày đêm khi không cháy, 306 m³/ngày đêm khi có cháy; 01 điểm đấu nối trên NA3 |
| Thoát nước mưa | Tách riêng hoàn toàn; chia 02 lưu vực thoát nước |
| Thoát nước thải | Khoảng 70 m³/ngày đêm; 01 điểm đấu nối vào cống KCN |
| Chất thải rắn | Khoảng 0,53 tấn/ngày đêm; thu gom 100% |
Khái toán kinh phí đầu tư phần hạ tầng kỹ thuật của dự án là 7.012.095.192 đồng, trong đó giao thông chiếm 3,79 tỷ đồng. Chủ đầu tư thu xếp 100% vốn bằng nguồn vốn của doanh nghiệp.
Cách các vấn đề ban đầu đã được giải quyết
| Vấn đề | Giải pháp trong đồ án |
|---|---|
| Mở rộng xưởng khi nhà máy đang chạy | Bố trí xưởng mới ở phía Nam và phía Đông, nối tiếp dây chuyền hiện hữu |
| Cây xanh chỉ 7,13% | Chuyển một phần đất giao thông và đất trống thành cây xanh phân tán quanh xưởng, đạt 20,46% |
| Mật độ cho tổ hợp nhiều chiều cao | Tính theo chiều cao trung bình 12,51 m, áp dụng QCXDVN 01:2008 theo điều kiện chuyển tiếp |
| Đấu nối hạ tầng KCN | Ký Biên bản thỏa thuận kết nối hạ tầng với Becamex IDC ngày 15/7/2025 |
| Xung đột luồng hàng – luồng người | Tách khu sân bãi xe container khỏi khu vực công nhân viên; đường cho xe chữa cháy rộng ≥ 3,5 m |
| Pháp lý chuyển tiếp | Dẫn chiếu toàn bộ giấy tờ theo cơ quan kế thừa tại TP.HCM; áp dụng Luật 47/2024/QH15 và Nghị định 178/2025/NĐ-CP |
Quy trình lập quy hoạch 1/500 đã áp dụng cho dự án BK Vina
Quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 cho Nhà máy BK Vina gồm 6 bước, từ rà soát điều kiện áp dụng đến nhận văn bản chấp thuận. Đây là trình tự thực tế của một nhà máy trong KCN có quy mô dưới 10 ha.
Bước 1: Rà soát điều kiện lập quy hoạch tổng mặt bằng.
Lô đất 3,3 ha xây dựng nhà máy đáp ứng điều kiện quy mô dưới 10 ha tại khoản 3 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP. Đồ án phải phù hợp quy hoạch chi tiết 1/2000 KCN Mỹ Phước 3 và các lần điều chỉnh năm 2008, 2016, 2020.
Bước 2: Tập hợp hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư.
Gồm giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (thay đổi lần 14 ngày 13/8/2024), hợp đồng thuê lại đất với Becamex IDC, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 4 giấy phép xây dựng cũ.
Bước 3: Khảo sát và đánh giá hiện trạng.
Đo cao độ nền, thống kê 6 loại đất hiện trạng, đánh giá công trình và mạng hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước, viễn thông) đang đấu nối trên đường NA3.
Bước 4: Làm việc với chủ đầu tư hạ tầng và địa phương.
Ký biên bản thỏa thuận kết nối hạ tầng với Becamex IDC ngày 15/7/2025; UBND phường Chánh Phú Hòa xác nhận không có dân cư xung quanh dự án ngày 31/7/2025.
Bước 5: Lập phương án và hồ sơ quy hoạch.
Tính chỉ tiêu sử dụng đất, phương án tổng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật, giải pháp PCCC, bảo vệ môi trường và khái toán kinh phí. Hồ sơ gồm thuyết minh tổng hợp, bộ bản vẽ tỷ lệ 1/500 (hiện trạng, tổng mặt bằng, giao thông, san nền, thoát nước mưa…), tờ trình và dự thảo văn bản chấp thuận.
Bước 5: Trình chấp thuận và công bố quy hoạch.
Chủ đầu tư nộp Tờ trình số 01/TTr-BK ngày 14/11/2025; Ban Quản lý tiếp nhận ngày 15/11/2025 và chấp thuận ngày 01/12/2025. Sau chấp thuận, chủ đầu tư có trách nhiệm công bố quy hoạch theo Điều 50 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.
Văn bản chấp thuận là cơ sở để chủ đầu tư triển khai các bước tiếp theo như thiết kế xây dựng, thẩm duyệt PCCC và xin giấy phép xây dựng cho các hạng mục giai đoạn 2. Doanh nghiệp đang cần mở rộng nhà xưởng trong khu công nghiệp có thể tham khảo dịch vụ lập quy hoạch 1/500 để được rà soát điều kiện áp dụng cho lô đất cụ thể.
Kết luận
Case study Nhà máy BK Vina cho thấy quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 của một nhà máy hiện hữu trong KCN có thể đồng thời tăng mật độ xây dựng từ 37,97% lên 55,33% và nâng cây xanh từ 7,13% lên 20,46%. Ba yếu tố quyết định kết quả là xác định đúng quy chuẩn áp dụng theo điều kiện chuyển tiếp, ký thỏa thuận đấu nối hạ tầng với chủ đầu tư KCN trước khi trình hồ sơ, và dẫn chiếu pháp lý đúng cơ quan kế thừa sau sáp nhập. Bước tiếp theo của dự án là thiết kế xây dựng, thẩm duyệt PCCC và xin giấy phép xây dựng cho các hạng mục giai đoạn 2.
Công ty TNHH Khảo sát Kiểm định Quy hoạch Miền Nam
Tư vấn miễn phí dịch vụ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, xin giấy phép xây dựng, trọn gói thủ tục tư vấn xây dựng. Chúng tôi chuyên kiểm định công trình và khảo sát địa hình địa chất.
Hotline: 0918 556 729 (Mr Tiên)
Email: kiemdinhquyhoachmiennam@gmail.com
Website: kiemdinhquyhoachmiennam.com
Địa chỉ: Số 29, Đường số 2, khu tái định cư Phú Hòa 11, khu phố Phước An, Phường Phú Lợi, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam