Giấy phép xây dựng là gì? Các loại, nội dung và trường hợp phải xin phép

Giấy phép xây dựng là gì? Trường hợp nào phải xin giấy phép xây dựng? Tìm hiểu khái niệm và các lưu ý về hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15;
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP;
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP;
• Nghị định 140/2025/NĐ-CP.

Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình (khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15).

Các loại giấy phép xây dựng

Theo khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, giấy phép xây dựng gồm 3 loại:

10 nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng

Theo Điều 49 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, giấy phép xây dựng thể hiện các nội dung sau:

1. Tên công trình.
2. Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
3. Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng đối với công trình theo tuyến.
4. Loại, cấp công trình xây dựng.
5. Cốt xây dựng công trình (nếu có).
6. Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (nếu có).
7. Mật độ xây dựng (nếu có).
8. Hệ số sử dụng đất (nếu có).
9. Với công trình dân dụng, công nghiệp, nhà ở riêng lẻ: tổng diện tích sàn xây dựng, diện tích tầng 1 (tầng trệt), số tầng (gồm tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
10. Thời hạn khởi công không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp hoặc gia hạn giấy phép.

Mẫu giấy phép xây dựng áp dụng theo Mẫu số 03, 04, 05 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Tham khảo: Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

Trường hợp phải xin giấy phép xây dựng

Trước khi khởi công, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025. Một số trường hợp xin cấp giấy phép xây dựng phổ biến:

• Xây dựng mới nhà ở, nhà xưởng, nhà máy, văn phòng, nhà ở kết hợp kinh doanh….
• Xây dựng chung cư, khu nhà ở có quy hoạch, khu nhà phố liền kề
• Xây dựng các công trình phụ: gara ô tô, tầng hầm
• Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc và kết cấu

Xem thêm: Trường hợp miễn giấy phép xây dựng nhà ở

Lưu ý về hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở

Nhà ở là công trình cần xin phép xây dựng phổ biết nhất hiện nay. Vì vậy hồ sơ xin phép xây dựng nhà cần phải đầy đủ và hợp lệ để tránh bị trả lại hồ sơ nhiều lần.

1. Giấy tờ cần chuẩn bị để xin giấy phép xây dựng nhà ở

Chủ nhà cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Chủ nhà cần điền các mục thông tin về chủ đầu tư.
2. Một trong các loại giấy tờ về đất đai sau:
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp qua các thời kỳ;
   • Giấy tờ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai 2024;
   • Văn bản xác định diện tích các loại đất (nếu Giấy chứng nhận không ghi rõ diện tích từng loại đất).

2. Lưu ý khi nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà

• Ưu tiên nộp trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia; chỉ nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa (UBND cấp xã/phường) hoặc qua bưu chính công ích khi có sự cố khách quan.
• Thời gian làm việc đến khi nhận giấy phép là không quá 7 ngày nếu hồ sơ hợp lệ.
• Nhận giấy phép trực tuyến hoặc qua bưu chính; nộp lệ phí theo quy định

Xem chi tiết: Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

3. Mức phạt khi xây dựng nhà ở không phép

Tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép mà theo quy định phải có giấy phép bị phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng (điểm a khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Đây là mức phạt áp dụng cho tổ chức; cá nhân vi phạm cùng hành vi bị phạt bằng 1/2, tức 30 – 40 triệu đồng (điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

➤ Hậu quả ngoài tiền phạt

• Buộc phá dỡ: công trình, phần công trình xây dựng không phép bị buộc phá dỡ.
• Tước giấy phép, tịch thu phương tiện: áp dụng với hành vi tiếp tục vi phạm hoặc tái phạm; tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 – 06 tháng với nhà ở riêng lẻ.
• Thời hiệu xử phạt 02 năm: với nhà ở riêng lẻ, tính từ ngày hoàn thành công trình ghi trong hợp đồng thi công hoặc ngày đưa công trình vào sử dụng.

Tham khảo: Cách xử lý khi xây dựng nhà không có giấy phép

Các câu hỏi về giấy phép xây dựng