Từ ngày 01/7/2026, báo cáo kết quả khảo sát địa hình phải lập theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Bài viết cung cấp mẫu báo cáo dựng đủ 7 nội dung đó, kèm cách điền từng mục, danh mục phụ lục, căn cứ pháp lý mới và mức phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP.
Báo cáo kết quả khảo sát địa hình là gì?
Báo cáo kết quả khảo sát địa hình là văn bản tổng hợp số liệu đo đạc về địa hình, địa vật, tọa độ và cao độ của khu vực xây dựng. Nhà thầu khảo sát lập báo cáo, chủ đầu tư phê duyệt. Theo khoản 4 Điều 22 Luật Xây dựng 2025, kết quả khảo sát phải lập thành báo cáo trung thực, khách quan, phản ánh đúng thực tế và phải được phê duyệt.
Điều 21 Luật Xây dựng 2025 tách khảo sát địa hình thành một loại riêng, độc lập với khảo sát địa chất công trình. Vì vậy, đây là hai báo cáo khác nhau:
| Tiêu chí | Báo cáo khảo sát địa hình | Báo cáo khảo sát địa chất |
|---|---|---|
| Căn cứ phân loại | Khoản 1 Điều 21 Luật Xây dựng 2025 | Khoản 2 Điều 21 Luật Xây dựng 2025 |
| Đối tượng | Bề mặt địa hình, địa vật, tọa độ, cao độ | Các lớp đất đá, nước dưới đất |
| Công tác chính | Lưới khống chế mặt bằng, khống chế cao, đo vẽ bản đồ, mặt cắt | Khoan, lấy mẫu, thí nghiệm hiện trường và trong phòng |
| Sản phẩm chính | Bản đồ địa hình, bình đồ, bảng tọa độ – cao độ | Hình trụ hố khoan, mặt cắt địa chất, chỉ tiêu cơ lý |
| Định mức (Thông tư 38/2026/TT-BXD) | Chương VI đến Chương X | Chương I đến Chương V |
Mẫu báo cáo kết quả khảo sát địa hình (tải file Word)
Mẫu dưới đây được dựng theo đúng 7 nội dung tại Điều 14 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nghị định này không ban hành mẫu báo cáo khảo sát. Phụ lục I chỉ có 17 mẫu về thẩm định, thẩm tra và phê duyệt, nên đơn vị khảo sát tự lập báo cáo nhưng phải đủ các nội dung bắt buộc.
Tải file Word mẫu báo cáo kết quả khảo sát địa hình
➤ Lưu ý khi điền Phần 3 và Phần 4 cho bình đồ tỷ lệ 1/500
Số liệu dưới đây là giả định, dùng để minh họa cách trình bày. Bảng thiết bị nên ghi đủ số máy và hạn giấy kiểm định để chủ đầu tư đối chiếu với phương án kỹ thuật khảo sát địa hình.
Bảng 1. Thiết bị sử dụng
| Thiết bị | Số máy | Độ chính xác | Giấy kiểm định hiệu lực đến |
|---|---|---|---|
| Máy toàn đạc điện tử | … | Đo góc 2″, đo cạnh 2 mm + 2 ppm | …/…/2027 |
| Máy thủy bình điện tử | … | 1,5 mm/km đo đi đo về | …/…/2027 |
| Bộ thu GNSS (3 máy) | … | Mặt bằng 3 mm + 0,5 ppm (đo tĩnh) | …/…/2027 |
Bảng 2. Khối lượng thực hiện
| Hạng mục | Đơn vị | Theo nhiệm vụ | Thực hiện | Chênh lệch |
|---|---|---|---|---|
| Đường chuyền cấp 2 | điểm | 6 | 6 | 0 |
| Thủy chuẩn kỹ thuật | km | 2,5 | 2,6 | +0,1 |
| Đo vẽ bản đồ 1/500, đồng mức 0,5 m, cấp địa hình III | ha | 5,0 | 5,0 | 0 |
| Mặt cắt dọc trên cạn | 100 m | 4,0 | 4,0 | 0 |
Nội dung bắt buộc và cách điền từng mục trong báo cáo kết quả khảo sát địa hình
Báo cáo kết quả khảo sát địa hình phải có đủ 7 nội dung tại Điều 14 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Bảng dưới chỉ ra nội dung cần ghi cho riêng khảo sát địa hình và lỗi thường gặp ở từng mục.
| Mục theo Điều 14 | Cần ghi cho khảo sát địa hình | Lỗi thường gặp |
|---|---|---|
| 1. Căn cứ thực hiện khảo sát | Luật 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hợp đồng, nhiệm vụ và phương án kỹ thuật đã duyệt | Vẫn trích Luật 50/2014/QH13 hoặc Nghị định 175/2024/NĐ-CP, đều hết hiệu lực từ 01/7/2026 |
| 2. Vị trí, điều kiện tự nhiên, đặc điểm, quy mô công trình | Địa danh cấp xã, tỉnh; ranh giới, diện tích (ha); cấp địa hình theo phụ lục của Thông tư 38/2026/TT-BXD | Ghi địa danh cấp huyện cũ; không xác định cấp địa hình |
| 3. Tiêu chuẩn áp dụng, quy trình, phương pháp | Tiêu chuẩn nằm trong danh mục đã được chấp thuận; hệ tọa độ VN-2000, kinh tuyến trục, múi chiếu 3°; phương pháp toàn đạc hoặc GNSS | Ghi tiêu chuẩn ngoài danh mục; thiết bị không có giấy kiểm định còn hạn |
| 4. Khối lượng đã thực hiện, kết quả, số liệu | Khối lượng theo đơn vị định mức (điểm, km, 100 m, ha) đối chiếu nhiệm vụ; sai số khép, kết quả bình sai | Khối lượng không khớp thực tế khảo sát |
| 5. Phân tích, đánh giá, đề xuất giải pháp kỹ thuật | So sánh sai số đạt được với yêu cầu; đề xuất bảo vệ mốc, khu vực cần khảo sát bổ sung | Chỉ ghi chung chung “đạt yêu cầu” |
| 6. Kết luận và kiến nghị | Khẳng định đáp ứng nhiệm vụ khảo sát và đủ điều kiện phục vụ bước thiết kế nào | Không nêu bước thiết kế được phục vụ |
| 7. Các phụ lục kèm theo | Bản đồ, bảng tọa độ, kết quả bình sai, giấy kiểm định (xem mục dưới) | Thiếu file số bản đồ |
Với mục 4, nên ghi khối lượng bằng chính đơn vị tính của Phụ lục I Thông tư 38/2026/TT-BXD:
- Lưới khống chế mặt bằng (Chương VI): đơn vị điểm. Gồm tam giác hạng 4, đường chuyền hạng 4, giải tích cấp 1 và 2, đường chuyền cấp 1 và 2.
- Khống chế cao (Chương VII): đơn vị km. Gồm thủy chuẩn hạng 3, hạng 4 và thủy chuẩn kỹ thuật.
- Mặt cắt địa hình (Chương VIII): đơn vị 100 m, tách mặt cắt dọc, ngang, trên cạn và dưới nước.
- Đo vẽ bản đồ (Chương X): đơn vị ha cho tỷ lệ 1/200 và 1/500; 100 ha cho tỷ lệ 1/1.000 trở lên. Tách đo trên cạn bằng toàn đạc, đo bằng GPS và đo dưới nước.
Ghi đúng đơn vị và cấp địa hình giúp khối lượng trong báo cáo khớp với dự toán và hồ sơ nghiệm thu.
Hồ sơ phụ lục kèm theo báo cáo kết quả khảo sát
Phụ lục là nội dung bắt buộc thứ 7 theo Điều 14 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Với khảo sát địa hình, bộ phụ lục nên gồm:
- Bản đồ địa hình hoặc bình đồ hiện trạng: bản in có chữ ký và file số (.dwg, .dgn).
- Sơ đồ lưới khống chế mặt bằng và độ cao.
- Bảng tọa độ, cao độ các điểm khống chế.
- Kết quả bình sai lưới khống chế.
- Số liệu đo gốc xuất từ máy toàn đạc, máy GNSS.
- Ghi chú điểm và biên bản bàn giao mốc ngoài thực địa.
- Mặt cắt dọc, mặt cắt ngang, nếu nhiệm vụ khảo sát yêu cầu.
- Bản sao giấy kiểm định thiết bị còn hiệu lực.
- Ảnh hiện trường khu vực khảo sát.
- Nhiệm vụ khảo sát và phương án kỹ thuật khảo sát đã được phê duyệt.
Hồ sơ khảo sát xây dựng đã phê duyệt là một thành phần của hồ sơ trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (điểm g khoản 2 Điều 35 Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Khi nộp hồ sơ điện tử, file phải ở định dạng có cấu trúc và đáp ứng yêu cầu về dữ liệu không gian, hệ tọa độ (khoản 2 Điều 7). Vì vậy, file bản đồ cần giữ đúng hệ VN-2000 đã khai báo trong báo cáo.
Tham khảo: 4 bước khảo sát địa hình theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP
Căn cứ pháp lý năm 2026
Phần căn cứ của các mẫu báo cáo đang phổ biến trên mạng hầu hết trích văn bản đã hết hiệu lực. Bảng sau đối chiếu văn bản cũ với văn bản thay thế:
| Văn bản cũ | Văn bản thay thế | Hiệu lực | Căn cứ thay thế |
|---|---|---|---|
| Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 | Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 | 01/7/2026 | Khoản 3 Điều 94 Luật 135/2025/QH15 |
| Nghị định 175/2024/NĐ-CP | Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 | 01/7/2026 | Khoản 2 Điều 75 Nghị định 217/2026/NĐ-CP |
| Thông tư 12/2021/TT-BXD (định mức) | Thông tư 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 | 01/7/2026 | Khoản 2 Điều 2 Thông tư 38/2026/TT-BXD |
| Nghị định 16/2022/NĐ-CP (xử phạt) | Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 | 26/8/2026 | Khoản 2 Điều 90 Nghị định 339/2026/NĐ-CP |
| TCVN 9398:2012 | TCVN 9398:2026 | Đã công bố thay thế | Quyết định 3843/QĐ-BKHCN ngày 19/9/2026 |
Tiêu chuẩn ghi trong báo cáo phải nằm trong danh mục tiêu chuẩn áp dụng cho dự án. Danh mục này do người quyết định đầu tư chấp thuận (khoản 1 Điều 9 Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Theo khoản 1 Điều 7 Luật Xây dựng 2025, tiêu chuẩn được áp dụng tự nguyện, trừ khi được viện dẫn trong quy chuẩn kỹ thuật. Vì vậy, báo cáo chỉ ghi tiêu chuẩn có trong danh mục đã chấp thuận, không chép danh sách tiêu chuẩn chung chung.
Ai lập, ai phê duyệt báo cáo kết quả khảo sát địa hình?
Nhà thầu khảo sát lập báo cáo, chủ nhiệm khảo sát ký. Chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án phê duyệt bằng văn bản hoặc phê duyệt trực tiếp tại báo cáo (khoản 1 Điều 15 Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Báo cáo là bước cuối trong trình tự khảo sát tại Điều 10 Nghị định 217/2026/NĐ-CP:
- Lập, phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng.
- Lập, phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng.
- Thực hiện khảo sát xây dựng.
- Nghiệm thu, phê duyệt kết quả khảo sát xây dựng.
| Chủ thể | Trách nhiệm với báo cáo | Căn cứ |
|---|---|---|
| Nhà thầu khảo sát | Lập báo cáo; chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật về chất lượng khảo sát, kể cả phần việc của nhà thầu phụ; lưu trữ hồ sơ công việc do mình thực hiện | Điều 37, khoản 1 Điều 42 Luật 135/2025/QH15; khoản 2 Điều 15 Nghị định 217/2026/NĐ-CP |
| Chủ nhiệm khảo sát | Có chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng (hạng I, II hoặc III) phù hợp | Khoản 1 Điều 88 Luật 135/2025/QH15; khoản 1 Điều 13 Nghị định 217/2026/NĐ-CP |
| Chủ đầu tư, cơ quan chuẩn bị dự án | Phê duyệt báo cáo; được yêu cầu nhà thầu thiết kế độc lập hoặc thuê tư vấn kiểm tra báo cáo trước khi phê duyệt | Khoản 1 Điều 15 Nghị định 217/2026/NĐ-CP |
| Nhà thầu khảo sát công trình từ cấp II trở lên | Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn xây dựng | Điểm b khoản 1 Điều 10 Luật 135/2025/QH15 |
Sau khi phê duyệt, báo cáo trở thành một thành phần của hồ sơ hoàn thành công trình và được lưu trữ theo quy định (khoản 2, khoản 3 Điều 15 Nghị định 217/2026/NĐ-CP).
Mức phạt khi lập báo cáo kết quả khảo sát địa hình sai quy định
Từ 26/8/2026, vi phạm về khảo sát xây dựng bị xử phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Mức cao nhất liên quan trực tiếp đến báo cáo là 50 – 60 triệu đồng khi báo cáo không đúng thực tế khảo sát. Các mức dưới đây áp dụng cho tổ chức; cá nhân bị phạt bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5).
| Hành vi vi phạm | Mức phạt (tổ chức) | Căn cứ |
|---|---|---|
| Báo cáo kết quả khảo sát không đúng thực tế khảo sát | 50 – 60 triệu đồng | Điểm a khoản 3 Điều 18 |
| Khảo sát không theo phương án kỹ thuật đã được phê duyệt | 50 – 60 triệu đồng | Điểm b khoản 3 Điều 18 |
| Khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa hình không bảo đảm yêu cầu chất lượng, kỹ thuật | 40 – 50 triệu đồng | Điểm c khoản 2 Điều 18 |
| Không lập phương án kỹ thuật khảo sát | 40 – 50 triệu đồng | Điểm a khoản 2 Điều 18 |
| Không bố trí đủ người có kinh nghiệm, chuyên môn để khảo sát | 20 – 40 triệu đồng | Điểm a khoản 1 Điều 18 |
| Chủ đầu tư không phê duyệt hoặc phê duyệt báo cáo không phù hợp giai đoạn thiết kế, loại, cấp công trình | 30 – 40 triệu đồng | Khoản 1 Điều 17 |
| Chủ đầu tư chọn chủ nhiệm khảo sát không đủ điều kiện năng lực | 30 – 50 triệu đồng | Điểm a khoản 1 Điều 14 |
| Nhà thầu khảo sát không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp theo quy định | 60 – 80 triệu đồng | Điểm a khoản 1 Điều 27 |
| Nhà thầu khảo sát không lưu trữ hoặc lưu trữ không đầy đủ hồ sơ khảo sát | 20 – 40 triệu đồng | Điểm a khoản 1 Điều 36 |
Ngoài tiền phạt, nhà thầu có thể bị buộc lập lại báo cáo hoặc khảo sát lại theo quy định (khoản 4 Điều 18). Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực xây dựng là 02 năm (khoản 1 Điều 6 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).
Kết luận
Từ 01/7/2026, một báo cáo kết quả khảo sát địa hình đạt yêu cầu cần ba điều:
- Đủ 7 nội dung tại Điều 14 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
- Căn cứ pháp lý là Luật 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
- Khối lượng ghi đúng đơn vị và cấp địa hình theo Thông tư 38/2026/TT-BXD.
Trước khi trình chủ đầu tư phê duyệt, hãy rà lại phần căn cứ và danh mục tiêu chuẩn.
Công ty TNHH Khảo sát Kiểm định Quy hoạch Miền Nam
Tư vấn miễn phí dịch vụ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, xin giấy phép xây dựng, trọn gói thủ tục tư vấn xây dựng. Chúng tôi chuyên kiểm định công trình và khảo sát địa hình địa chất.
Hotline: 0918 556 729 (Mr Tiên)
Email: kiemdinhquyhoachmiennam@gmail.com
Website: kiemdinhquyhoachmiennam.com
Địa chỉ: Số 29, Đường số 2, khu tái định cư Phú Hòa 11, khu phố Phước An, Phường Phú Lợi, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam