Quy hoạch 1/500 nhà xưởng trong khu công nghiệp: khi nào phải lập, khi nào không?

Nhà xưởng trong KCN có phải lập quy hoạch 1/500? Không phải nhà xưởng nào trong khu công nghiệp (KCN) cũng phải lập quy hoạch 1/500. Có 3 trường hợp: lô đất thuộc KCN đã có quy hoạch chi tiết đến từng lô thì dùng quy hoạch đó; lô đất xây dựng nhà máy dưới 10 ha đủ điều kiện thì lập quy hoạch tổng mặt bằng; các lô còn lại lập quy hoạch chi tiết 1/500. Xem chi tiết về điều kiện và quy định lập quy hoạch nhà xưởng trong KCN ngay bài viết dưới đây.

Quy hoạch 1/500 trong KCN là gì, khác phân khu 1/2000 ra sao?

Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch, yêu cầu quản lý kiến trúc cảnh quan cho từng lô đất xây dựng công trình, và cụ thể hóa quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung (Luật 47/2024 Điều 2 khoản 13).

Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch gồm 6 nhóm: mật độ xây dựng, chiều cao hoặc tầng cao tối đa và tối thiểu, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi công trình, chiều sâu xây dựng tối đa (Điều 2 khoản 19).

Xây nhà xưởng trong KCN có phải lập quy hoạch 1/500 không?

Không phải mọi nhà xưởng trong KCN đều phải lập quy hoạch 1/500. Chủ đầu tư thuộc một trong 3 trường hợp dưới đây:

Trường hợp	Việc phải làm	Căn cứ
A. Lô đất thuộc KCN đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, có chỉ tiêu đến từng lô và phù hợp dự án	Dùng quy hoạch đã duyệt làm cơ sở lập dự án, không lập quy hoạch mới	Luật 47/2024 Điều 8 khoản 1; Điều 33 khoản 1 điểm a
B. Lô nhà máy, nhà xưởng dưới 10 ha, đủ 3 điều kiện đồng thời	Lập quy hoạch tổng mặt bằng, xin chấp thuận bằng văn bản	Nghị định 178/2025 Điều 9 khoản 2; Điều 10 khoản 3
C. Lô từ 10 ha trở lên, hoặc không đủ điều kiện của trường hợp B, và chưa có quy hoạch chi tiết phù hợp	Lập quy hoạch chi tiết 1/500	Nghị định 178/2025 Điều 9 khoản 1

Điều kiện để nhà xưởng trong khu công nghiệp được lập quy hoạch chi tiết 1/500?

➤ Điều kiện lập quy hoạch 1/500 rút gọn

Lô đất đáp ứng đủ điều kiện sau đây, được lập quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn, gọi là quy hoạch tổng mặt bằng. Quy trình này không lập, không phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và không thẩm định, phê duyệt quy hoạch (Nghị định 178/2025 Điều 9 khoản 2).

1. Quy mô xây dựng nhà xưởng, nhà máy, cơ sở sản xuất công nghiệp dưới 10ha
2. Nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được duyệt, hoặc quy hoạch chung được duyệt nếu không quy định lập phân khu.
3. Do một chủ đầu tư thực hiện, hoặc do cơ quan nhà nước được giao lập quy hoạch tổng mặt bằng.

➤ Điều kiện lập quy hoạch 1/500 đầy đủ

Nhà máy, nhà xưởng nằm trên lô đất có các điều sau sẽ được lập quy hoạch 1/500 đầy đủ:

• Diện tích trên 10ha;
• Không đủ điều kiện lập quy hoạch 1/500 rút gọn;
• Thuộc KCN chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 và có quy hoạch phân khu được phê duyệt.

Quy trình lập quy hoạch 1/500 nhà xưởng trong khu công nghiệp

Theo điều kiện trên sẽ có 2 hình thức lập quy hoạch 1/500 chính là lập quy hoạch 1/500 rút gọn (quy hoạch tổng mặt bằng) và lập quy hoạch 1/500 đầy đủ.

Dựa vào hơn 12 năm kinh nghiệm chuyên tư vấn lập quy hoạch 1/500 cho các công trình trong khu công nghiệp, đặc biệt là nhà xưởng, nhà máy, Kiểm định Quy hoạch Miền Nam nhận thấy phần lớn quy mô nhà xưởng thường dưới 10ha và do 1 chủ đầu tư thực hiện dự án. Vì vậy, Kiểm định Quy hoạch Miền Nam sẽ hướng dẫn lập quy hoạch tổng mặt bằng nhà xưởng trong khu công nghiệp với các bước dưới đây:

Bước 1: Khảo sát địa hình khu vực lập quy hoạch 1/500

Chủ đầu tự tự thuê đơn vị khảo sát địa hình riêng hoặc sử dụng dịch vụ lập quy hoạch 1/500 trọn gói của đơn vị uy tín để được lập báo cáo khảo sát địa hình chi tiết.

Bước 2: Lập hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng

Chủ đầu tư thuê đơn vị lập hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng gồm những tài liệu sau:

• Thuyết minh: vị trí, hiện trạng, yêu cầu của quy hoạch cấp trên, phương án tổ chức không gian và hạ tầng.
• Văn bản kèm theo: quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
• 3 bản vẽ: sơ đồ vị trí; tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình tỷ lệ 1/500; hạ tầng kỹ thuật gồm giao thông và chuẩn bị kỹ thuật.
• Lấy ý kiến công đồng dân cư (nếu dự án gây ảnh hưởng)

Bước 3: Nộp hồ sơ và chờ cơ quan thẩm quyền xem xét

Chủ đầu tư hoặc đơn vị lập hồ sơ tiến hành nộp xin phê duyệt quy hoạch 1/500 tại Ban Quản lý khu công nghiệp có công trình nhà xưởng, nhà máy cần xin phép.

Cơ quan thẩm quyền có 15 ngày để xem xét và chấp thuận bằng văn bản kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ.

Bước 4: Nhận văn bản chấp thuận quy hoạch 1/500 từ cơ quan chức năng

Sau 15 ngày kể từ ngày nộp đủ hồ sơ cho cơ quan, chủ đầu tư sẽ được nhận văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng dự án nhà xưởng. Đây là cơ sở để xin giấy phép xây dựng nhà xưởng sau này.

Khi nào nên thuê đơn vị tư vấn lập quy hoạch?

Chủ đầu tư thuê tư vấn khi lô đất thuộc trường hợp B hoặc C, vì tổ chức tư vấn tham gia lập quy hoạch phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng hạng I, II hoặc III (NĐ 178/2025 Điều 5 khoản 4). Cá nhân làm chủ nhiệm, chủ trì lĩnh vực chuyên môn phải có chứng chỉ hành nghề (Điều 5 khoản 2).

Danh sách việc cần chuẩn bị trước khi liên hệ tư vấn:

• Quyết định phê duyệt quy hoạch của KCN và bản đồ quy hoạch.
• Hợp đồng hoặc thỏa thuận thuê đất, ranh giới và diện tích lô.
• Quy mô, công suất, ngành nghề nhà máy dự kiến.

Sau khi có quy hoạch, chủ đầu tư tiếp tục lập dự án và xin giấy phép xây dựng nhà xưởng. Liên hệ dịch vụ lập quy hoạch 1/500 trong khu công nghiệp để được tư vấn theo từng lô đất.